Bankrot-help.ru

Консультация Юристов
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Изменилась кадастровая стоимость земельного участка

Изменилась кадастровая стоимость земельного участка. Действия бухгалтера бюджетного учреждения

эксперт Контур.Школы по учету в учреждениях бюджетной сферы

Что нужно знать бухгалтеру организации государственного сектора, чтобы правильно рассчитать и уплатить земельный налог? Как рассчитать налог на землю, если изменилась кадастровая стоимость земельного участка – рассмотрим в этой статье.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость участка — это стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки. Также кадастровую стоимость могут устанавливать:

  • когда оспаривают результаты предыдущего определения стоимости;
  • в случаях, предусмотренных ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — при изменении качественных и/или количественных характеристик объекта.

Кадастровую оценку проводят по ряду причин:

🔹 В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков», на основании кадастровой стоимости рассчитывают сумму земельного налога, которую должен заплатить собственник.

🔹 Кадастровая стоимость показывает сколько стоит недвижимость и становиться базой, на основании которой устанавливают рыночную цену объекта, например при продаже.

🔹 Чтобы купить или продать недвижимость, подарить или оставить в наследство необходимо иметь выписку из ЕГРН, которая подразумевает проведение кадастровой оценки.

🔹 Определение кадастровой стоимости необходимо и для подписания кредитных обязательств, где в виде залогового имущества используется земельный участок (ЗУ).

🔹 Если территорию выставляют на открытые торги, начальная цена приравнивается к показателю из госкадастра.

Предварительный анализ положительного результата оспаривания кадастровой стоимости.

Прежде чем брать в работу заказ на оспаривание кадастровой стоимости и определения рыночной стоимости земельного участка или ОКСов (объектов капитального строительства), специалисты оценочной компании ДомоВед-Оценка проводят анализ рынка и получают предварительный результат рыночной стоимости вашего объекта. Т.е. мы заранее видим на сколько процентов мы можем изменить в сторону уменьшения рыночной стоимости земельного участка (например от 30% до 50%). Или Ваш объект стоит гораздо больше по рынку и совместные старания приведут к нулевому результату.

Для получения предварительного результата возможности снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости Вы нам сообщаете:

  • Кадастровый номер объекта.
  • Площадь объекта оценки.
  • Наличие/отсутствие построек на земельном участке.
  • Ваше имя, контактный номер телефона, e-mail

Для составления отчета об оценке земельного участка, потребуются документы:

Перечень документов для подготовки отчета об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости земельного участка:

(предоставляется в оценочную компанию)

  • документ, подтверждающий право пользования землей (свидетельство о собственности, выписка из ЕРГН, иное);
  • Договор-основание (договор купли-продажи, дарения, договор аренды, документ подтверждающий права на наследование)
  • кадастровый паспорт надела и справку о кадастровой стоимости; (выданный органами кадастра на бумажном носителе с синей печатью)
  • для организаций – справку о балансовой стоимости объекта
  • ряд иных документов — учредительных и прочих, (свидетельство ОГРН – для организаций)
  • копия паспорта заказчика (для заказчиков – физических лиц)

Перечень документов для подготовки отчета об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости Объектов капитального строительства (ОКСов)

(предоставляются в оценочную компанию):

  • Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта;
  • Свидетельство о праве собственности на объект (или выписка из ЕГРП или ЕГРН)
  • Документы, являющиеся основанием возникновения права собственности на ОКС (Объект капитального строительства): договор купли-продажи, и т.п.);
  • Технический паспорт или техническое описание объекта с поэтажными планами;
  • Кадастровый паспорт объекта (или выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости);
  • Справка об эксплуатационных расходах (в случае нежилых объектов);
  • Договоры по инженерному обеспечению объекта капитального строительства;
  • Справка о балансовой и остаточной стоимости объекта по состоянию на дату оценки (в случае принадлежности объекта юридическому лицу);
  • Справка о техническом состоянии объекта на дату оценки;
  • Свидетельство о праве собственности и договор – основание возникновения права собственности на земельный участок (или договор аренды на земельный участок), в пределах которого расположен объект;
  • Кадастровый паспорт земельного участка (или Кадастровая выписка о земельном участке (выписка из ГКН)) в пределах которого расположен объект.

Оценку земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости вы можете заказать в нашей компании прямо сейчас. Если вы проживаете в Калининграде, Краснодаре, Москве, Санкт-Петербурге или Челябинске, достаточно связаться с нами любым удобным способом: по контактному телефону, через онлайн заявку сайта, по электронной почте.

Независимая оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости – одна из тех услуг, которая пользуется большим спросом. Наши специалисты сделают объективную рыночную оценку для оспаривания кадастровой стоимости по оптимальной цене. Мы предлагаем вам:

  • Индивидуальный подход
  • Поиск оптимальных решений в соответствии с вашими запросами
  • Удобные условия сотрудничества
  • Выгодные цены
  • Большой спектр услуг

Мы гарантируем конфиденциальность и профессиональный подход к решению вашего вопроса.

Мы ждем ваших обращений и всегда готовы оказать профессиональную и оперативную помощь в решении ваших вопросов!

Если в определении хотя бы одного из перечисленных фактов будет допущена ошибка, это может серьезно повлиять на конечную кадастровую стоимость участка. Эта неточность скажется на размере налога на недвижимость, стоимости выкупа или аренды земли. В некоторых случаях разница между правильной и фактической кадастровой стоимостью может отличаться в десятки раз!

К счастью, любое решение государственной оценочной комиссии можно изменить в лучшую сторону с помощью соответствующих инстанций. Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков происходит в суде, а также на заседаниях уполномоченной комиссии.

Читать еще:  Самозахват земельного участка ответственность

Процесс внесения изменений в кадастровую оценку

Во время кадастровой оценки земельного участка составляется нормативный акт, в котором отображаются все полученные данные. После этого информацию о результатах направляют в единый кадастр, где она и хранится до следующей переоценки. Обычно подобные мероприятия проходят не реже, чем раз в 5 лет, но и не чаще одного раза в 3 года. До момента проведения очередной кадастровой оценки можно оспорить предыдущее решение оценщика и постараться добиться уменьшения установленной суммы. Переподготовка и обучение строителей

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно двумя способами:

  1. Подать заявление в комиссию по урегулированию кадастровых споров, приложив все документы, подтверждающие правоту заявителя. Данная процедура является обязательной для представителей местного самоуправления и органов государственной власти. Физические лица также могут воспользоваться досудебным решением вопроса по собственному желанию, но для них предусмотрен и альтернативный вариант.
  2. Подать административный иск напрямую в суд. В этом случае важно соблюсти все действующие нормы составления искового заявления и так же, как и при обращении в комиссию, предоставить максимально полную доказательную базу. Копии документов, подтверждающих факт владения земельным участком, необходимо заверять нотариально.

Период рассмотрения заявления в суде или в специализированных территориальных комиссиях займет максимум 30 дней, после чего будет проведено заседание и вынесено решение о пересмотре кадастровой стоимости участка, либо же об отказе в переоценке.

Если дело было рассмотрено в комиссии, то при получении негативного ответа можно попробовать дополнительно обратиться в суд, только уже не с иском о переоценке участка, а с жалобой на неправомерные действия или же бездействие самой комиссии. При этом важно дополнить свой список документов заключением, полученным по итогам заседания.

На основании Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. и Земельного кодекса РФ, предусмотрена возможность пересмотра (оспаривания) кадастровой оценки в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в судебном порядке. Оспаривание кадастровой стоимости относится к индивидуальной оценке объектов недвижимого имущества.
Согласно ст. 24.18 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой или индивидуальной оценки.

При использовании метода массовой оценки, результаты в отдельных случаях завышены ввиду невозможности учета индивидуальных особенностей конкретного объекта недвижимости либо неверных данных об объекте, содержащихся в кадастре.

Причины несоответствия кадастровой стоимости рыночным данным:

  1. Кадастровая стоимость не учитывает ряд физических факторов, порой значительно влияющих на рыночную стоимость. Так, в границах одних кадастровых кварталов могут оказаться земельные участки, с одинаковым функциональным назначением, рыночная стоимость которых существенно отличается.
  2. Кадастровая оценка производится методами массовой оценки и не учитывает ряд ценообразующих факторов, которые учитываются при индивидуальной оценке.
  3. При кадастровой оценке заказчиком предоставляется только часть основных документов, при индивидуальной оценке Оценщик запрашивает все имеющиеся у собственника документы и учитывает при оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, тем самым учитывает все особенности объекта оценки.
  4. В рамках кадастровой оценки используется в основном один подход (сравнительный), от двух других Оценщик при формировании отчета о кадастровой стоимости пишет отказ, чем снижает уровень достоверности отчета и определения кадастровой стоимости. Индивидуальный оценщик рассматривает возможное применение всех подходов (для оценки земельного участка – Сравнительный и Доходный подход, для оценки объектов капитального строительства – Сравнительный, Доходный и Затратный подходы). Также в соответствии с ФСО-7 (Оценка недвижимости), при определении рыночной стоимости Оценщик применяет несколько методов расчетов в каждом из подходов, что значительно увеличивает достоверность при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Результаты кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так как п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в действующей редакции предусматривает, что кадастровая стоимость участка может определяться исходя из рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности ФЗ-№135 для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, или подается исковое заявление на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством.

При оспаривании ныне действующей кадастровой оценки необходимо руководствоваться требованиями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которым заявление о пересмотре кадастровой стоимости не принимается к рассмотрению без приложения следующих документов:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости*;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающих недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа подписанные Оценщиком (ми) (электронно-цифровой подписью), в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Читать еще:  Разделение земельного участка на два

*Выписку из ЕГРН можно получить, обратившись с запросом в МФЦ или филиал ФГБУ «ФКП Росреестра», такая выписка выдается бесплатно.

Рыночная стоимость объекта недвижимости при этом, должна определяться на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Дата указана в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Завышение кадастровой стоимости приводит к следующему:

— Необоснованному завышению налога на недвижимость (в соответствии с Налоговым Кодексом РФ, кадастровая стоимость является базой для определения налогов);

— Необоснованному завышению арендной платы за арендованный государственный или муниципальный земельный участок.

Основанием для изменения кадастровой стоимости является отчет об оценке.

Компания ООО «АСБ Групп» имеет большой опыт в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. Нашими специалистами проводится независимая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. А также в случае необходимости проводится экспертиза отчета в саморегулируемой организации оценщиков (для суда в соответствии со ст. 246 — «Содержание административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и прилагаемые к нему документы» (Кодекса административного судопроизводства РФ)).

Для проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, необходим следующий комплект документов:

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

  • Правоустанавливающие документы (Свидетельство о регистрации права на земельный участок, Договор купли-продажи на земельный участок, Договор наследования на земельный участок, Долгосрочный договор аренды);
  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок;
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • Кадастровый паспорт на земельный участок;

Оспаривание кадастровой стоимости объекта капитального строительства

  • Правоустанавливающие документы (Свидетельство о регистрации права, Договор купли-продажи, Договор наследования);
  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект капитального строительства;
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • Технический паспорт объекта капитального строительства;
  • Кадастровый паспорт объекта капитального строительства;
  • Реквизиты юридического лица или паспортные данные физического лица (Заказчика);
  • В случае если оцениваемый объект капитального строительства принадлежит юридическому лицу, то необходимо предоставить балансовую справку.
  • Реквизиты юридического лица или паспортные данные физического лица (Заказчика);
  • В случае если оцениваемый земельный участок принадлежит юридическому лицу, то необходимо предоставить балансовую справку.

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости

*Стоимость указана без учета командировочных расходов
** Компания ООО «АСБ Групп» проводит оценку на всей территории РФ.

Кадастровая оценка – процесс непрерывный. Каждый год уполномоченные бюджетные учреждения по всей стране подсчитывают, уточняют, сверяют, корректируют. Результаты должны быть безупречны, ведь от них зависит, в первую очередь, сумма налогов, которые собственники должны будут заплатить.

Шесть категорий земли и все объекты капстроительства должны быть оценены не реже, чем раз в пять лет (но не чаще, чем раз в три года). Но в таком гигантском объеме работ, конечно, не обойтись без недочетов. Исправить их на стадии предварительного рассмотрения проектных документов гораздо проще, чем после утверждения результатов кадастровой оценки. О том, как это сделать, рассказывает директор ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» Владимир Пушкарев.

БТИ, вам замечание!

– Владимир Иванович, что оценивали в этом году?

По закону, предварительные результаты мы должны на 60 дней разместить в открытом доступе. Мы размещаем на своем сайте, и все заинтересованные лица могут зайти и посмотреть итоговые цифры. Увидели ошибку, недостоверные данные – можно прислать нам замечание, приложив скан-образ документов, подтверждающих наличие ошибки, и мы внесем коррективы. У собственников еще есть время: замечания принимаются до 31 июля.

– Процедура не сложная?

– Скажу больше – мы ее максимально упростили для жителей Краснодарского края тем, что создали отдельный интернет-ресурс на нашем сайте kubbti.ru, где человек может оставить замечание. Это гораздо быстрее и проще, чем отсылать его по почте или нести в офис лично. Два года назад, когда наше учреждение прошло реорганизацию и получило право проводить кадастровую оценку в своем регионе (раньше это могли делать любые организации, которые выиграли конкурс, даже из других регионов, что не добавляло качества результатам), мы предложили центральному аппарату Росреестра попробовать принимать замечания через наш сайт. Тогда к этому отнеслись весьма скептически: предположили, что технически реализовать это у нас не получится. Однако согласие дали. Но прогнозы скептиков не оправдались. Никаких казусов не возникло, система заработала.

Все достаточно просто: заходите на сайт, в строке поиска пишите кадастровый номер своего объекта. После чего вы увидите те характеристики, которые мы использовали при оценке. И если обнаруживаете, допустим, что ваш земельный участок, используемый под пастбище, оценен как пашня, направляете замечание, прикрепив документы, подтверждающие использование участка под пастбище.

Напомню, что замечания по закону могут направить все заинтересованные лица – то есть не надо подтверждать права на земельный участок. Это значительно упрощает процедуру. Но если в замечаниях будет просто эмоциональная тирада о том, что стоимость завышена, и никаких аргументов – увы, скорее всего, изменений не произойдет. В 2018 году по объектам капстроительства мы получили больше 10 тысяч замечаний. По землям сельхозназначения – не так много, и нас это несколько расстраивает. Может, причина в том, что сейчас идет уборочная кампания или время отпусков.

Читать еще:  Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Архивы – в «цифру»

– В чем причина такого большого количества ошибок?

– Это не ошибки, а сбои от недостатка информации. На сегодняшний день нет в крае такого места, где была бы собрана вся информация о землях и недвижимости, поэтому приходится собирать сведения по крупицам из абсолютно разных источников. К примеру, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) эти земли значатся как земли сельхозназначения с разрешенным использованием для сельхозпроизводства. Но эта формулировка может означать в одном случае пашни и виноградники с самой высокой стоимостью, в другом – «неудобья», пригодные разве что для выпаса скота и заготовки сена. Чтобы максимально избежать ошибок, мы даже взяли в штат консультанта – почвоведа из аграрного университета. И очень ждем замечаний от самих собственников, которые помогут нам составить более полную картину.

В отношении объектов капитального строительства огромное количество информации можно почерпнуть из архивных инвентарных дел. Но большинство из них в таком ветхом состоянии, что могут рассыпаться прямо в руках. Хранение архивов – также в числе наших госполномочий. Это более полутора миллиона документов, в том числе и начала XX века. Все на бумаге и все разрознено по хранилищам территориальных отделов в каждом муниципалитете. Одна из глобальных целей, которую мы себе поставили – оцифровка архива. Это значительно уменьшит количество ошибок при кадастровой оценке. Мы уже начали оцифровку. Пилотными площадками стали четыре отдела нашего учреждения. В ближайшем будущем запустим этот процесс по всему краю. Думаю, до конца следующего года можно с задачей справиться.

Исправленному верить!

– Как дальше идет процесс корректировки кадастрвой стоимости? Кто проверяет сведения, указанные в замечаниях?

– Замечания рассматривает наше управление государственной кадастровой оценки. Чтобы проверить информацию, которую указали в замечаниях, мы отправляем запросы в органы местного самоуправления либо в органы власти. И если информация подтверждается, то происходит перерасчет кадастровой стоимости.

– Что делать, если до 31 июля собственники не успеют оставить свои замечания, а обнаружат их позже?

– Если не успели внести замечания в проект отчета, то в этом году их оставлять уже нет смысла. До 1 декабря будет проходить процедура согласования и утверждения результатов государственной кадастровой оценки Росреестром и департаментом имущественных отношений края. А 1 января 2020 года информация появится в налоговой инспекции. И именно эти данные станут основой для расчета налогов. Кто не успел подать замечание к проекту отчета вовремя, сможет подать заявление об исправлении ошибок. Этот процесс проходит немного сложнее и длится дольше. Для этого собственнику необходимо обратиться к нам с заявлением об исправлении технических либо методологических ошибок. В течение месяца мы рассмотрим это заявление и проинформируем заявителя о результате. В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на этом этапе кадастровая стоимость может быть исправлена только в сторону уменьшения. Могу всех успокоить: налоговая может пересчитать потом сумму налога, даже если он был уже уплачен.

И в заключение, пользуясь случаем, хотелось бы поздравить всех наших кадастровых инженеров, которые 24 июля отмечают свой профессиональный праздник. От всей души желаю им хороших заказчиков, профессионального роста и процветания!

Справка «КН»

Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (Краевое БТИ), уже более 90 лет оказывает комплекс услуг, необходимых для управления недвижимостью, юридическим и физическим лицам, а также органам государственной власти.

Учреждение находится в ведении департамента имущественных отношений Краснодарского края. Основные направления деятельности: государственная кадастровая оценка, кадастровые работы и техническая инвентаризация, землеустроительная, строительно-техническая и комплексные экспертизы. В архивах учетно-технической документации Краевого БТИ насчитывается более 1,5 млн. единиц хранения. На территории края функционируют 44 отдела учреждения, в которых работает более 1300 сотрудников.

Помимо Краснодарского края, сотрудники Краевого БТИ работают по всей стране: по закону, учреждение может участвовать в открытых конкурсных процедурах и получать контракты от различных заказчиков. На сегодняшний день кубанские специалисты работают в Крыму, на Камчатке, в Екатеринбурге, Ростовской, Московской и Тверской областях.

К кому обратиться для оспаривания кадастровой стоимости и снижения платежей?

Рекомендуем обращаться по этому вопросу только в специализирующиеся на данных делах организации — юридические фирмы, работающие совместно с оценщиками. Для данных компаний такие дела являются простыми, завершаются в минимальные сроки, с минимальными рисками и, как правило, максимальным для клиента результатом.

Ко всему прочему, есть ряд случаев, когда перед оспариванием кадастровой стоимости целесообразно изменить категорию земельного участка, вид разрешенного использования, исправить кадастровые ошибки. Это также выполняют юристы указанных организаций.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector