Bankrot-help.ru

Консультация Юристов
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Право на удержание имущества арендатора

Право на удержание имущества арендатора

При исполнении договора аренды нежилого помещения или здания арендодатель часто сталкивается с грубым неисполнением существенных условий договора, связанных в основном с внесением оплаты за пользование имуществом.

Другая ситуация – задолженность по оплате аренды с последующим истечением срока действия договора и отказом арендатора освобождать помещение.

Что делать в этой ситуации арендодателю? Можно ограничить доступ в помещение или отключить коммуникации, как уже обсуждалось в предыдущей публикации , но есть и еще один популярный среди арендодателей способ воздействия – удержание имущества арендатора до исполнения им своих обязательств.

Читайте также — «Субаренда без согласия арендодателя»

Удержание имущества должника: что нужно знать?

Большинство отношений по аренде основываются не только на договорном аспекте, но и на доверии арендодателя к арендатору. Законом предусматривается процедура удержания имущества арендатора в случае невыполнения его финансовых обязательств, однако, чтобы провести данный процесс в рамках закона, необходимо знать все его тонкости и нюансы.

Чем является по своей правовой природе удержание имущества должника?

На данный момент в законодательстве удержание имущества арендатора – это один из способов обеспечения его обязательств. Оно не может быть следствием захвата вещи помимо воли должника. В 2002 году Высший Арбитражный Суд РФ постановил, что законное удержание подразумевает оставление арендатором имущества в помещении собственника после истечения срока аренды. При этом неправомерным будет изъятие товара, предназначенного для продажи и хранящегося в арендуемом помещении, помимо воли арендатора.

Основания для удержания имущества

Имущество должника может временно оказаться во владении его кредитора на законных основаниях при наличии некоторых обстоятельств.

Зачастую арендатор выезжает из занимаемого им помещения после окончания срока аренды, однако имеет долг по арендной плате. Если должник оставляет свое имущество и не вывозит его, не реагируя на требования арендодателя полностью освободить помещение, в силу вступает закон об удержании. Так, арендодатель может хранить имущество должника для обеспечения выполнения своего требования об уплате задолженности. Законность владения в этом случае основывается на наличии фактических действий арендатора по оставлению своего имущества независимо от условий договора аренды.

Иной вариант предполагает прописанное в договоре условие о праве арендодателя на ограничение доступа в помещение в случае просроченной выплаты (от двух месяцев). В подобной ситуации законность владения будет основываться на заключенном договоре.

При заключении договора важно учитывать понятие соразмерности – по ГК РФ стоимость имущества, удерживаемого во владении арендодателя при задолженности должна примерно равняться сумме долга. В противном случае, при продаже арендодатель может получить выручку, превышающую сумму долга, что будет расценено как мошенничество.

Правила и особенности проведения процедуры

Чтобы процедура была произведена в рамках закона, арендодателю необходимо убедится, что договор аренды не запрещает подобные действия. Процедура обязана соответствовать следующим условиям:

  1. Производиться исключительно после окончания срока действия договора.
  2. Сопровождаться составлением акта описи имущества или актом.
  3. Предполагать письменное официальное уведомление арендатора о процедуре.

Независимо от статуса сторон (юридические или физические лица) закон предъявляет следующие ограничения к проведению процедуры:

  • отсутствие оформленного договора между сторонами;
  • не истекший срок действия договора;
  • отсутствие акта или описи;
  • отсутствие уведомления должника о начале процедуры.

Чтобы исключить возможные риски неуплаты аренды, арендодателю требуется правильно оформить договор аренды, заранее включив в него пункт о возможности удержания материальных ценностей. В случае необходимости судебного разбирательства наличие подобных условий в соглашении станет значительным аргументом в пользу пострадавшей стороны.

Читать еще:  Выкуп арестованного имущества у приставов

Арендатор же, напротив, должен быть заинтересован в том, чтобы к нему не была применена подобная процедура. Поэтому ему стоит настаивать на оформлении договора, в котором содержится пункт с запретом на удержание имущества в случае неоплаты. Однако и при отсутствии данного условия арендатор способен защитить свои интересы, предоставив в суде доказательства своих финансовых затруднений и документы, подтверждающие регулярные арендные выплаты в прошлом.

Условия возврата имущества

При удержании имущества на законных основаниях его возврат может осуществляться только при условии погашения имеющейся задолженности. При этом проверка состояния имущества должника проводится по описи. В случае порчи материальных ценностей в период их хранения у арендодателя арендатор может предъявить ему претензию на основании составленной описи.

Последствия незаконного удержания

При отсутствии оснований для законного удержания имущества по закону арендодателя можно обвинить в самоуправстве (п. 1 ст. 330 УК РФ). В таком случае предусмотрены следующие виды ответственности:

  • штраф в размере от 80 000 рублей;
  • обязательные работы до 480 часов;
  • исправительные работы до двух лет;
  • лишение свободы на срок до 6 месяцев.

Образцы документов

Удержание материальных ценностей всегда осуществляется по строгому алгоритму, который включает оформление необходимых документов.

Акт удержания имущества

По истечению срока действия договора (обычно документ составляется на полгода) можно приступать к составлению описи или акта удержания. Данный документ оформляется в присутствии сторонних лиц (незаинтересованных свидетелей), нотариально заверяется. В акт вносятся сведения о материальных ценностях арендатора, стоимость которых покрывает сумму долга.

Рекомендации арендодателю при удержании имущества

Существует порядок удержания имущества арендатора, который связан с договором. Самое первое, что надо сделать арендодателю — это:

  • внимательно прочитать договор, предусмотреть еще на этапе его заключения с арендатором, какое имущество будет возможно удержать в счет залога неоплаченных платежей, удостовериться, что есть разрешение;
  • проверить, чтобы договор был расторгнутым, поскольку неоконченный срок аренды не дает права удерживать имущество;
  • подойдите осторожно к описи особо ценного имущества, ведь удержание должно быть на сумму долга или чуть выше, но не превышать счет по аренде в разы, поскольку есть риск признания в последующем факта чрезмерного удержания, нарушающего права предпринимателя (привлеките оценщика, если есть сложность с определением стоимости описываемых вещей);
  • составить соответствующее уведомление, а также претензию арендатору, подробнее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке по ссылке на нашем сайте

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить уведомление о досрочном расторжении договора аренды и пишите свой вопрос в комментариях ролика на YouTube

Удержание имущества арендатора

Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение. На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателем проявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем. Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора – нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

Читать еще:  Приватизация муниципального имущества понятие порядок способы

Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения. В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ). Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателем может быть применимо только к задолженностям по арендной плате , но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований. Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

Удержание при расторжении договора аренды

Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости. Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора. Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора. Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом. Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

Предусмотреть возможность неуплаты аренды необходимо до заключения сделки. Для защиты своих прав арендодателю необходимо включить в договор пункт о возможности удержания имущества в случае несоблюдения условий оплаты за проживание и ограничения доступа в помещение. Если вопрос взыскания задолженности придется решать в судебном порядке, наличие подобных условий в соглашении станет весомым аргументом в пользу арендодателя.

Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты. Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом. Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком.

Читать еще:  Как написать заявление на розыск имущества должника

Если нет

А что если имущество арендатора не представляет интереса для молла и для него важнее быстро освободить площадку для нового ретейлера? Хорошо, если алгоритм действий прописан в договоре. А если нет — это сложный случай. Допустим, оставлены одежда или обувь. Это полбеды. Их можно перенести в подсобку или на склад. А если в помещении стоят холодильники, а в них продукты с ограниченным сроком годности? Или медикаменты? Или арендатор бросил на произвол судьбы свой контактный зоопарк или зоомагазин? Не оставишь же их просто погибать. А такие случаи тоже бывают. Приходится принимать заботы об «имуществе» на себя. И включать понесенные расходы в требования к нерадивому арендатору.

Чтобы таких ситуаций не было, советую профилактически включать в договор с будущим арендатором пункт о правах и ответственности сторон в подобной ситуации. Например, о том, что молл забирает имущество в собственность или передает его на хранение третьим лицам до урегулирования разногласий по договору.

Риски, которые должен учитывать молл при согласовании договора аренды

  1. Ответственность за ненадлежащий вывоз, хранение или утилизацию имущества арендатора.
  2. Риск сохранности имущества арендатора при его хранении.
  3. Риск предъявления требований в отношении имущества от арендатора или третьих лиц.
  4. Риск понести расходы на вывоз, хранение или утилизацию имущества арендатора. Они могут быть несопоставимы с размером его задолженности.
  5. Риск санкций по договору аренды с новым арендатором за несвоевременную передачу помещения.

Основание направить уведомление арендатора имущества

Безусловно, уведомление арендатора имущества может направляться по любым вопросам, связанным с действием договора. Это может быть изменение банковского счета, реквизитов для оплаты. Или уведомление о продлении договора. Даже после прекращения договора и возвращения имущества. Например, когда выявлены недостатки и отражены в Акте приема-передачи, арендодатель направляет уведомление о ремонте имущества.

Гражданский кодекс обязывает арендодателя направить уведомление в обязательном порядке, когда имеются основания досрочно расторгнуть соглашение об аренде:

  • использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения такого имущества, с неоднократными нарушениями условий договора
  • более 2 раз подряд не внесена в установленный срок (просрочка тоже считается, но 2 и более раз подряд) арендная плата
  • арендатор существенно ухудшает состояние имущества
  • не осуществляет капитальный ремонт имущества, когда такая обязанность договором или законом возложена на арендатора
  • по иным основаниям, когда они предусмотрены договором и такие условия не признаны недействительными.

Удержание вещей при отсутствии задолженности

Такая ситуация тоже не является редкостью. Есть несколько ярких примеров, когда удержание вещей арендодателем проводиться на законных основаниях, хотя задолженности по договору нет. К наиболее распространенным ситуациям относим:

  • Срок действия договора закончился, пролонгация не предусмотрена/есть отказ от дальнейшей пролонгации, подписан акт передачи имущества, но некоторые ценности остались в квартире. Поскольку право пользования квартирой снова вернулось к собственнику и акт о ее передачи подписан, то все ценности, находящиеся в ней, автоматически становятся собственностью арендодателя и он может распоряжаться ими по своему усмотрению.
  • Договор закончился, пролонгации нет и акт по передачи не подписан. В таком случае кредитор не может распоряжаться вещами по своему усмотрению, но может перевести их в иное место для хранения.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector