Bankrot-help.ru

Консультация Юристов
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Залоговое имущество банков

Залоговое имущество банков

За последние несколько лет на фоне активного развития кредитования в РФ оценка залогового имущества превратилась наиболее востребованный вид оценочной деятельности. Потенциальными заказчиками подобных услуг выступают предприятия, частные лица, а также финансовые учреждения. Чтобы привлечь дополнительные средства на развитие бизнеса, приобрести имущество, необходимое для полноценного функционирования созданной кредитной организации при оформлении займа требуется предоставлением материального обеспечения. Залог используется в качестве гарантии возврата выданного кредита, главное, чтобы стоимость залога перекрывала сумму выданных средств и стоимость пользования ими.

  1. Залоговое имущество банков
  2. Продажа залогового имущества банками
  3. Реализация залогового имущества банков
  4. Витрина залогового имущества банков
  5. Реестр залогового имущества банков
  6. Оценка залогового имущества в банке
  7. Непрофильные активы, залоговое, арестованное и конфискованное имущество от банков
  8. Льготный кредит на приобретение залогового имущества
  9. Преимущества покупки залогового авто
  10. Реализация непрофильного имущества банка
  11. Стоит ли покупать залоговое имущество банков ?
  12. Как отбирают имущество у банковских должников?
  13. Покупка залогового имущества банков – возможные риски

Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Обзор рынка ипотечных облигаций в ноябре 2020 года

Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования в декабре 2020 года (12 – 18 декабря)

Конкурентный анализ — 2020 г.

Динамика ипотечного портфеля и ставки

  • Ипотечный кредитный портфель, трлн руб. (левая шкала)
  • Средневзвешенная ставка ипотечного кредитования за месяц, % (правая шкала)

2. С участием банка

Часто покупатели не владеют «живыми» деньгами, и им самим требуется ипотечный кредит. Они могут оформить его в банке, который в свою очередь должен предоставить гарантийное письмо о том, что готов выдать необходимую сумму. С гарантийным письмом покупателя продавец идёт в банк, где у него оформлен кредит. На основании этого документа недвижимость снимается с залога. Далее проходит процесс переоформления объекта на имя покупателя.

2.1 Если это ипотека.
Продавец вправе передать вам квартиру, находящуюся в залоге, если вы возьмёте на себя обязательства по ипотеке. В этом случае учитывается ваша платёжеспособность и решение банка, в котором оформлен ипотечный заём. Вы заключаете с финансовой организацией договор о переходе долговых обязательств на себя. То есть суммой вашего кредита становится не выплаченный продавцом остаток. О передаче уже внесённых им когда-то средств вы договариваетесь самостоятельно.

Важно помнить, что квартира не выйдет из-под обременения банка, пока вы не выплатите ипотеку.

Отметим, что не все банки могут согласиться на такую процедуру.

2.2 Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.
Бывает так, что заёмщик по тем или иным причинам перестаёт выплачивать долг или проценты по нему. Тогда банк, чтобы покрыть собственные расходы и вернуть деньги, проводит процедуры по реализации заложенного имущества. Проходят они либо путём размещения объявления об адресной (прямой) продаже на специализированных порталах, в СМИ и на сайте БВУ с согласия залогодателя, либо на торгах в судебном/внесудебном порядке.

Читать еще:  Относится ли балкон к общедомовому имуществу

В первом случае залоговую недвижимость можно приобрести за наличный расчёт, в кредит и рассрочку (заключается предварительный договор купли-продажи и договор безвозмездного пользования). Условия в разных банках отличаются, в некоторых даже есть специальные льготные программы.

Что касается аукциона, то, как сообщил Krisha.kz банковский омбудсмен Ерсерик Сийрбаев, эта процедура чётко регламентирована главой 4 закона РК «Об ипотеке». Перед его проведением банк обязан провести процедуры, предусмотренные вышеуказанным законом: направить заёмщику/залогодателю уведомление о начале реализации объекта, затем уведомление о торгах, опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залоговой недвижимости. Произойти это должно не позднее чем за 10 дней до начала торгов. Стоит отметить, что несоблюдение банком предусмотренной законом процедуры может повлечь негативные последствия для покупателя, вплоть до признания торгов недействительными.

В случае обращения взыскания на залоговое имущество в судебном порядке аукцион проводится частным исполнителем.

Объявление о торгах должно содержать следующие сведения:

  • полную характеристику объекта;
  • точное местонахождение;
  • размер гарантийного взноса, если он предусмотрен условиями;
  • порядок и сроки оплаты стоимости;
  • время и место проведения торгов;
  • название, адрес, номер телефона, платёжные реквизиты банка.

Приём заявок для участия в торгах начинается со дня публикации такого сообщения. Для регистрации в качестве участника вам нужно предоставить заявление (по форме банка), документ, удостоверяющий личность (юридические лица дополнительно предоставляют нотариально заверенные копии устава и свидетельства о регистрации юрлица) и квитанцию об уплате гарантийного взноса в случае его необходимости. Как правило, он составляет 5–15 % от стоимости залогового имущества. Взнос вернут, если в итоге квартиру вы не купили. Но он остаётся у банка при отказе от участия в торгах по неуважительным причинам.

После победы на аукционе вы получите протокол результата торгов, а после оплаты всей стоимости — оригиналы документов на залоговое имущество и письмо о снятии залога.

Хозяин залогового имущества имеет право обратиться в суд и оспорить итоги торгов в течение трёх месяцев после их завершения. Если суд выявит нарушения законодательства, продажу признают недействительной.

Раньше банки изымали заложенное имущество у ипотечников, просрочивших выплаты, и другой альтернативы не было. С 2019 года в закон «Об ипотеке недвижимого имущества» внесены изменения, согласно которым заёмщик может реализовать заложенную недвижимость самостоятельно. Правда, для этого нужно получить согласие банка и успеть продать квартиру за три месяца. Подробнее о нововведениях читайте в нашем материале.

Отметим, банки не могут изъять жильё при незначительных нарушениях:
— если сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки — штрафа, пени) составляет менее 10 % от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре о залоге;
— если период просрочки исполнения обязательств составляет менее трёх месяцев.

Риски и недостатки

И все же купить арестованную банком квартиру – довольно рискованный шаг:

  • Основная опасность – это то, что имущество было отобрано у должника в судебном порядке. А любое решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции, и если правосудие встанет на сторону бывшего владельца, недвижимость придется вернуть. Хотя банк точно компенсирует внесенную сумму (тут рисков меньше, чем при покупке у частного лица), все равно жаль потраченного времени и вложенных средств, например, если вы уже начали делать ремонт.
  • В квартире могут быть прописаны дети или недееспособные граждане, которых разрешается выписать опять же только по решению суда. А если есть еще и несовершеннолетние собственники (особенно если жилье куплено с использованием маткапитала), проблем не избежать. Хотя в России и есть судебные прецеденты реализации залоговых квартир с долями детей, покупка такой недвижимости заставит нового владельца понервничать.
  • Процедура приобретения залогового имущества довольно длительная – она может занимать несколько недель. Если жилье нужно срочно, это точно не ваш вариант. К тому же, пока идет сделка, банк могут лишить лицензии (в последнее время это реальный риск), поэтому стоит остановиться на залоговом имуществе кредиторов, прочно стоящих на ногах (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и т.д.).
  • По сути, вы покупаете кота в мешке, потому что вживую посмотреть квартиру нельзя, есть только фотографии на сайте банка. Максимум – вы можете съездить по указанному адресу, оценить состояние дома, подъезда и двора, пообщаться с соседями.
  • Если должники против реализации их квартиры, они могут препятствовать сделке и вселению новых собственников.
  • Есть риск большого долга по коммунальным платежам. Практика показывает, что люди часто перестают платить не только за ипотеку, но и за свет, воду и т.д. Да и зачем им это, если все равно скоро выселят из квартиры? Так что у вас есть все шансы приобрести жилье, отрезанное от основных коммуникаций, и еще выплачивать задолженность прежних жильцов.
Читать еще:  Опись имущества должника судебными приставами

Все разговоры о высокой надежности сделок с залоговой недвижимостью – только рекламный ход. На самом деле риски чрезвычайно высоки – не нужно надеяться на банковских юристов, потому что их интересует только выгода их работодателя. Все проблемы, которые могут возникнуть в результате такой покупки, лягут на ваши плечи.

Но если вы решитесь на приобретение квартиры в залоге, привлеките к сделке своего юриста, специализирующегося в этой области. Убедитесь в том, что собственник согласен на продажу по указанной цене и не планирует оспаривать реализацию имущества.

На такое жилье есть ипотека?

Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в «Росбанк Дом» — около 3 месяцев), но и саму квартиру.

Если жилье типовое, оценку делают быстро.

Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка. Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн. То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.

Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость» : «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.

Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики. Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях. С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».

Читать еще:  Запрос в госреестр на недвижимое имущество

Кот в мешке

В случае когда вы приобретаете имущество с торгов, посмотреть его возможность есть – это организует менеджер лота. Как правило, адрес для просмотра или контакты для вопросов указаны в карточке объекта.

Однако если бывший владелец всё еще проживает в отобранной квартире, то это практически лишает вас возможности посмотреть объект перед покупкой. Сложно представить, чтобы должник, которого насильно выселяют, встречал нового владельца хлебом-солью. В этом случае оценивать квартиру придется лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние парадной и дома. Узнать, когда он был сдан и из чего сделан. Как вариант – поговорить с соседями.

Риск купить кота в мешке велик и в том случае, если вы находитесь в одном регионе, а имущество расположено и торги проводятся в другом.

«Практически всегда описания лотов – это сухая формулировка с перечислением основных технических характеристик, – делится Юрий Кочергин. – Даже если есть фотографии, они не всегда четкие, подробности часто неуловимы, их можно обнаружить только воочию. Реальное состояние недвижимости по снимкам не проверить. Если нет возможности лично посетить объект либо допустить к просмотру экспертов – я бы не рекомендовал участвовать в торгах».

Рекомендации по покупке

Искать залоговое имущество следует на сайтах банков, электронных аукционных площадках, тематических интернет-порталах. Варианты предлагаются всеми крупными кредитными организациями.

Чтобы покупка стала действительно выгодной, обязательно следует перед аукционом изучить всю документацию, прикладываемую к лоту. Чем ниже первоначальная стоимость имущества от рыночной цены, тем тщательнее проводится проверка. Например, по недвижимости следует проверить наличие долгов за ЖКХ, проживает ли кто-нибудь в квартире в настоящий момент, прописаны ли в ней несовершеннолетние и т. д. Обязательно следует переговорить с собственником, получить от него письменное согласие на сделку.

Важно! В качестве дополнительной проверки, можно проверить бывшего собственника на наличие судебных решений по имуществу, если он должен еще и другим кредиторам.

Можно приобрести имущество непосредственно у должника, минуя банковскую организацию. В этом случае стоимость устанавливается по соглашению сторон, и она не будет сильно отличаться от рыночной, но оформить сделку проще и быстрее.

Банк-кредитор может пойти на переуступку прав по долгу на третье лицо. В этом случае покупатель берет долг заемщика на себя и переоформляет на себя недвижимость. Здесь выгодность сделки будет зависеть от остатка задолженности и процентной ставки по договору.

Лучшим вариантом покупки является приобретение имущества, которое уже оформлено на банк. Это будет гарантировать чистоту сделки с юридической стороны.

Если покупателю самостоятельно сложно разобраться в нюансах оформления, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector