Bankrot-help.ru

Консультация Юристов
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли отчуждать общее имущество в; многоквартирном доме

Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме

Александр Ушаков с позиции закона проанализировал ситуацию, когда в МКД или на прилегающем к нему участке есть что-то неиспользуемое для нужд дома, но интересное для личных или даже коммерческих целей одного из собственников, и он готов это приобрести, заплатив деньги другим владельцам помещений.

Общее имущество в многоквартирном доме ЖК РФ

Участок многоквартирного дома также формируется исходя из статьи Федерального закона под номером 189. Собственник квартиры в многоквартирном здании может воспользоваться общими для пользования помещениями. Таковыми являются:

  • Технические помещения для обслуживания и пользования: коридоры, люки, лифтовой механизм, стандартные лестницы, технические помещения, подземные комнаты, пространство под крышей, а также иные помещения, которые присутствуют в этом доме;
  • Иные общедомовые помещения. Могут удовлетворять социальные нужды пользователей. Таковыми являются: комнаты досуга, детского творчества, культурного вдохновения, спортзалы и иные.

Кто несет ответственность за общедомовое имущество?

Ответственность за общедомовую недвижимость несет управляющая компания. В соответствии со статьей пункта 13 Жилищного кодекса Российской Федерации, именно они должны контролировать состояние каждого помещения и иного общественного оборудования. Они должны сделать все возможное для того, чтобы граждан миновала угроза опасности взаимодействия с этими объектами.

Кто должен платить за общедомовое имущество?

Жильцы многоквартирных домов часто спрашивают: законно ли взимается плата с собственников квартир в многоквартирном доме за услугу «Содержание жилого помещения»? «Что такое общее имущество в многоквартирном доме? Что к нему относится? Кто за это должен платить?». Разъяснения по этим вопросам дает Управление жилищно-коммунальных услуг администрации муниципального района Усольского районного муниципального образования.

Пункт 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».

В части 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее-ЖК РФ) установлено:

1.Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1)помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2)иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3)крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4)земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме».

Часть 1 статьи 158 ЖК РФ устанавливает:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Читать еще:  Застраховать имущество физических лиц

Подытожим тем, что общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД неотделима от права собственности на конкретное помещение в этом МКД.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме — обязанность в отношении этого имущества. Несение бремени содержания общего имущества является важной обязанностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок несения бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме определяется только гражданско-правовыми нормами, а не актами органов государственной власти субъектов РФ или местными правовыми актами. Требования к состоянию общего имущества устанавливаются федеральными законами, актами Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти. За соблюдение этих требований несут ответственность, в первую очередь, собственники помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом, несут ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах своих договорных обязательств.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Ответственность прописывается в договоре между управляющей компанией и всеми собственниками. Каждый собственник может получить копию такого договора на руки при запросе в управляющую компанию — это неотъемлемое право жильцов. Исходя из этого, компания несёт ответственность в первую очередь по обязательствам, прописанным в договоре. Тем не менее, в нём обязаны соблюдаться некоторые условия по её ответственности перед владельцами квартир за содержание общедомовой собственности в многоквартирном доме.

Согласно законодательству, она избавляется от ответственности за ремонт общедомовой собственности в случаях:

  • причинения вреда общедомовой собственности в результате действий собственников квартир или же, напротив, в случае их бездействия;
  • возникновения аварии не по вине управляющей компании (акт вандализма, пожар и пр.);
  • использования не по назначению;
  • физического изнашивания конструкций или инженерных коммуникаций, в случае если собственниками не проведён требуемый капитальный ремонт.

Что еще относят к общему имуществу собственников

Помимо вышеперечисленного к доле общественного имущества по закону относят следующие объекты:

  • объекты, которые имеют отношение к подаче горячей и холодной воды (в том числе стояки, общие счетчики (учет потребления воды на общедомовые нужды), краны и т.д.);
  • объекты, которые имеют отношение к канализации и водоотведению;
  • объекты, которые имеют отношение к снабжению дома газом;
  • объекты, которые имеют отношение к отоплению (в том числе и счетчики (учет потребления тепла на общедомовые нужды), стояки, элементы обогрева и др);
  • объекты, которые имеют отношение к организации противопожарной безопасности помещениях, предназначенных для общего пользования;
  • объекты, которые имеют отношение к снабжению дома электроэнергией (в том числе и счетчики (учет потребления электроэнергии на общедомовые нужды), щитки, шкафы на этажах, приборы освещения нежилых помещений, которыми пользуются все жильцы, распределительные устройства и др.).

Вышеперечисленные объекты находятся в общей собственности в пределах границ, которые устанавливает закон.

Внешней границей считается стена многоквартирного дома (ее внешняя сторона). Внутренняя граница определяется местом, где трубы, провода и т.п. переходят в жилое помещение собственников. При условии, что установлены коллективные счетчики потребляемых ресурсов, внешней границей будет считаться то место, где общедомовой счетчик соединяется с соответствующей коммуникационной сетью, которая подведена к многоквартирнику. Внешней границей газовых коммуникаций считается место, где соединяются газораспределительная сеть и первое устройства запора.

Отвечает юрист Виктор Колесников (г. Красноярск)

Вопрос: Можно ли отказаться от права на общее имущество многоквартирного дома в пользу другого лица или отчуждать такое имущество?

Ответ: Любому собственнику помещения (квартиры или нежилого помещения) в многоквартирном доме принадлежат права владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

При этом право на общее имущество многоквартирного дома неразрывно связано с правом на помещение в данном доме, то есть собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество отдельно от права собственности на данное помещение, а также, будучи собственником помещения, не вправе отказаться от доли в праве на общее имущество.

Читать еще:  Реестр уведомлений о залоге движимого имущества

Кроме того, Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает ограничение на распоряжение общим имуществом многоквартирном доме: уменьшение размера общего имущества возможно исключительно путем его реконструкции. Единственный способ уменьшения общего имущества в многоквартирном доме означает, что собственники помещений не вправе иным образом отчуждать (продавать, дарить, менять) общее имущество (часть общего имущества, долю в праве и т.д.).

Вопрос: Требуется ли государственная регистрация права на общее имущество многоквартирного дома?

Ответ: Согласно положениям действующего законодательства вне зависимости от того, будет ли проведена государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нет, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Иными словами, право долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает у собственника помещения в силу закона и не связано с моментом государственной регистрации права.

III. Ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

При определении состава общего имущества в многоквартирном доме используются данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Необходимые работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме должны быть подробно перечислены в заключаемом договоре на управление многоквартирным домом. Направляемые на эти цели расходы собственников определяются, исходя из занимаемой каждым из них площади квартиры, а не места жительства.

Именно поэтому жильцы первых этажей обязаны платить и за эксплуатацию лифта, и за ремонт кровли, а верхних — за дезинфекцию подвалов (в противном случае пойдет разброд-шатание и дом превратится в трущобы). Одновременно содержание и ремонт общего имущества МКД оплачивают и хозяева инвестиционных квартир, в которых зачастую никто не проживает.

Ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в первую очередь возлагается на собственников здания, а также обслуживающие его организации — ТСЖ или управляющие компании. При этом главным ответственным лицом является собственник жилья. (Более того, согласно нынешнему Жилищному кодексу, если дом рухнет, именно собственники, а не управляющая компания, будут обязаны оплатить его утилизацию).

В идеале собственник должен контролировать качество обслуживания своего жилья управляющей компанией или ТСЖ, а если оно является неудовлетворительным, он должен сменить подрядчика (или переизбрать председателя товарищества). Таким образом, если многоквартирный дом эксплуатируется плохо, виновны в этом прежде всего жильцы.

Впрочем, аналогичная логика существует во взаимоотношениях между заказчиком и исполнителем и в других сферах: именно водитель в первую очередь виноват в том, что едет на поломанном автомобиле, а не станция техобслуживания, которую он ранее посетил. Однако при сложившемся менталитете в ЖКХ для многих такое отношение к действительности кажется необычным.

Читайте также:

  • Рейдерский захват многоквартирного дома.
  • Выбор формы управления многоквартирным домом.
  • Как составить договор на управление многоквартирным домом.
  • Расчет тарифа на содержание и ремонт жилья.
  • Кондоминиум.

Комментарии: 8

Такое впечатление, что когда пишут по поводу МКД, то имеют ввиду серийные многоэтажные дома. А как быть МКД, которые были построены в начале прошлого века, которые достраивались, перестраивались, перепланировались как бог на душу положит. Например, двухэтажный дом 1912 года постройки. Вход на второй этаж по наружной лестнице через галерею второго этажа. Так вот эта лестница и галерея являются общим имуществом всех собственников квартир, или только живущих на втором этаже?
По существующему закону ответственность за общее имущество несут ВСЕ собственники. Но призвать к такой ответственности абсолютно всех собственников невозможно (если не прибегать к помощи снайперской винтовки). Поэтому, если нельзя отменить ныне существующий ЖК, то надо дополнить его серьезными мерами принуждения.. Существует ведь норма, что если собственники не выбрали способ управления общим имуществом, то им назначают управляющую компанию городские власти. Можно сделать так: управляющая компания, производя периодические обследования дома (это надо законодательно вменить в обязанность УК, ТСЖ), выявляет необходимость ремонта. Сообщает об объеме ремонта, смете собственникам и предлагает обсудить и согласовать это на общем собрании. Сообщения собственникам удобно передавать через квитанции об оплате – печатать на обратной стороне. И если собственники к оговоренному времени не предприняли никаких действий, то УК приступает к ремонту и выставляет счет. И пусть тогда собственники возмущаются. Но процедура должна быть строго соблюдена. Возможно, так удастся пробудить собственников. Что делать с теми, кто сдает квартиры в наем, или использует их в инвестиционных целях. Если после определенных процедурой призывов такие собственники не откликаются, в судебном порядке изымать квартиры с выплатой их стоимости по оценке БТИ минус судебные издержки.

Читать еще:  Образец иска о разделе имущества после развода

Ага, конфискация – наше все. Уехал в длительную командировку, вернулся, а квартиру уже продали “по оценке БТИ – судебные издержки”, т.е. по цене раз в 10 ниже рыночной. А еще есть люди, которые работают вахтенным методом, покупающие квартиру в других городах, чтобы в отпуск приезжать отдохнуть или на пенсии приехать на ПМЖ.
Считаю, что не надо никаких радикальных шагов принимать, а лет 15-20 корректировать понемногу законодательство исходя из практики. А то получится как обычно – только привыкли к одним правилам игры, так тут же их меняют.

Алексей! Спасибо, что приняли участие в обсуждении. Вы сильно преувеличиваете. Речь идет о злостных “молчунах”. Недавно прочел о таких инвесторах в Москве ¬– с трудом, по адресу, нашел квартиру, которую он купил два месяца назад: решился, наконец, поехать и отметиться. Но не это главное – процедурные вопросы можно отрегулировать. Главное – как управлять общим имуществом. Ведь человек как устроен: мое, личное – это понятно. За МОЕ “под пули пойду”. А наше, общее…”Почему я? Что, мне больше всех надо?” Поэтому, если нельзя отказаться от понятия “общее имущество”, то надо жестко принудить собственников квартир в МКД участвовать в управлении общим имуществом. Принцип такой – не можете сами договориться между собой, решать будут за ВАС. Но разрушаться многоквартирному дому из-за вашей инертности власть не позволит. Теперь по поводу “15-20 лет корректировать понемногу законодательство исходя из практики”. Да через 20 лет только что построенному МКД надо уже делать капитальный ремонт. А если дом “не первой свежести”, то за это время он развалится. Чего тянуть то.

Согласна с Владимиром. Живу в общежитии. В местах общего пользования (коридор секции, душевая, туалеты, умывальная) штукатурка вспучилась, плесень, пауки, кусками штукатурка висит. Это 5-эт. дом, кирпичный. Дверь в комнату с трудом поставили потому, что её не к чему было закрепить, так как перегородка 65 кирпича+воздух+65 кирпича, ветхого, разрущающегося кирпича, да ещё и положенного кое-как. В итоге дверь периодически клинит, проседает, полотно выгнулось по диагонали. В умывальной нет окна! А там стирают, сушат белье, моют посуду, умываются, да ещё и вода на полу, так как трубы протекают. И соседи не реагируют. В умывальной уже видна арматура в перекрытиях! И как, к кому обращаться, если соседи без особого энтузиазма воспринимают идею ремонта. А штукатурка осыпается и осыпается, дверная коробка изменила как будто геометрию, вот что делать?
Согласна с Владимиром, надо чтобы УК сделала ремонт и взыскивала с жильцов, а то сами они не хотят собираться это делать.

Уважаемая Евгения, если живёте в общежитии , то и обращайтесь к администрации общежития или в суд.

Всегда, когда пишут при общее имущество МКД, меня “цепляет” судьба внутриквартирных отопительных приборов. ПП 491 п.6, странные решения Высших арбитражных судов…

Автор, как я понял, к ОИ относит только батареи на лестничной площадке. ПП 491 ему не указ, как и техническая мотивация такого решения законодателя. Юристы Верховного суда, конечно же, умнее! Хорошо, что хоть упомянул о том, что в некоторых домах к ОИ относят всю систему отопления – в соответствие закону! Как, интересно, в противном случае бороться с собственниками, самовольно наращивающими “свои” батареи, тем самым откусывая себе бОльший кусок от пирога под названием “общедомовое потребление тепловой энергии” и часто отбирающие тепло у соседей (при однотрубной системе отопления)? За оплату, пропорциональную лишь доле в праве на общее имущество, т.е. квадратным метрам квартиры.

Этот вопрос, как и многие другие, на сайте “Ростов-Дом” неоднократно обсуждался:

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит муниципалитетам, а не собственникам жилья. За гражданами РФ, российским законодательством утверждено право приватизации квартир, но ни все жители воспользовались этим правом, кто не воспользовался, у того нет собственности на квартиру. Так же и право собственности на общедолевую собственность, право есть, а собственность не оформлена, потому что Ваш многоквартирный дом до сих пор находиться на балансе местного самоуправления. Нам, до сих пор принадлежат только квартиры. А все остальное, что есть в многоквартирном доме,-числиться на балансе местной администрации и управляется ими же назначеными управляющими организациями. Вывод: нет зарегистрированного объекта собственности, нет и расходов на его содержание!

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector