Bankrot-help.ru

Консультация Юристов
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Актуальные темы, статьи

Актуальные темы, статьи

Договор управления многоквартирным домом (МКД). На что стоит обратить внимание?

В том случае, когда нужды дома обеспечивает УО, собственникам при заключении и (или) изменении договора на управления МКД нужно обратить внимание на следующие аспекты.

Предмет договора управления многоквартирным домом (МКД) — комплексная и единая деятельность по управлению, включающая содержание общего имущества, текущий ремонт, предоставление коммунальных услуг, иные действия (деятельность) для целей управления МКД.

состав общего имущества МКД,
его адрес
перечень услуг и работ по содержанию
и ремонту общего
имущества в МКД
порядок определения цены договора,
размер платы за содержание и ремонт,
порядок внесения платы
порядок осуществления контроля
за выполнением УО ее обязательств
по договору управления

Целью управления жилым многоквартирным домом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ).

Сущность деятельности по управлению МКД отражена в п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 и требует выполнения следующих стандартов:

  • прием, хранение и передача технической документации на МКД;
  • сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях, а также лицах, использующих общее имущество МКД на основании договоров;
  • подготовка предложений и перечня услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества для их рассмотрения на общем собрании собственников;
  • организация, созыв и проведение общих собраний собственников;
  • организация оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту МКД;
  • взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД;
  • организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги;
  • обеспечение контроля за исполнением решений собраний собственников, выполнением услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению МКД.

Входящие в состав предмета договора управления работы и услуги не могут быть менее того перечня и объема, а так¬же выполняться с меньшей периодичностью, чем установлено в Минимальном перечне работ и услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Безусловно, собственники могут предусмотреть работы и услуги, не входящие в минимальный перечень, например, организация видеонаблюдения, либо установить отличную от рекомендуемой периодичность выполнения работ.

а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;
б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;
г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации;
д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;
е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;
ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным (постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»).

Нельзя исключить из предмета договора управления предоставление коммунальных услуг (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с п.12 ст.161 ЖК РФ, УО не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее РСО), которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. УО вправе отказаться от заключения договора с РСО лишь в том случае, когда УО самостоятельно производит коммунальные услуги отопления и (или) горячего водоснабжения с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества МКД; либо имеются договоры ресурсоснабжения соответствующим видом ресурса в отношении МКД с иными РСО.

Читать еще:  В каких случаях приставы описывают имущество должника

Для более точной формулировки предмета договора необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать недвижимый комплекс, в отношении которого осуществляется управление, а именно отразить состав и техническое состояние общедомового имущества, указать адрес, приложить технический паспорт.

Порядок изменения перечня услуг и работ. В течение срока действия договора допустимо вносить изменения и уточнения в предмет договора в следующих случаях:

  • при изменении состава общего имущества (например, при уменьшении или увеличении общей площади обслуживаемого земельного участка);
  • при согласовании дополнительных и непредвиденных работ и услуг;
  • в иных случаях, предусмотренных в законодательстве, договоре управления или решении собрания собственников помещений.

При этом следует помнить, что перечень минимально необходимых работ и услуг для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД не подлежит изменению в течение всего срока действия договора.

Даже незначительная корректировка предмета договора влечет обязательность согласования с собственниками.

Положения ЖК РФ

Жилищный Кодекс РФ четко определяет объекты, которые относятся к общей собственности жильцов многоквартирников:

  • нежилые помещения, которые используются жильцами дома для обслуживания жилых квартир (обслуживание двух квартир и более). Сюда можно отнести площадки лестниц около жилых помещений, оборудование лифта, этажи, предназначенные для технического использования, подвальные и чердачные помещения с наличием инженерных коммуникаций, коридоры, различного вида шахты, непосредственно сами лестницы, места для стоянок, оборудованные внутри дома, гаражи, расположенные в подвальных помещениях, предназначенные для пользования жителями дома. Обязательным условием при этом является наличие коммуникаций в нежилых комнатах;
  • нежилые помещения, доля собственности на которые, принадлежит более чем одному владельцу квартиры, предназначенные для удовлетворения социальных нужд жильцов (комната отдыха, нежилые помещения для организации досуга детей и взрослых, нежилые помещения для занятий спортом и т.д.);
  • крыша, несущие ограждения, стояки, несущие конструкции, фундамент, балки, стены, колоны, перекрытия (в том числе и перекрытия балконов) и т.д.;
  • любое оборудование, которое стоит в самом доме или за его пределами и предназначено для обслуживания больше чем одного владельца квартиры;
  • участок земли, на котором стоит дом и территория возле многоквартирника, а также все объекты, находящиеся на этом участке.
Читать еще:  Исковое заявление об освобождении имущества от ареста

Границы земли, принадлежащей владельцам квартир на праве общей собственности (доля которой есть у каждого владельца жилой площади), устанавливаются земельным законодательством РФ. Они не могут быть уменьшены без согласия каждого собственника жилья в многоквартирнике. Пользование общедомовым имуществом разрешено каждому жильцу. Допускается передача общей собственности в пользование третьим лицам. При условии, что на собрании собственников было принято такое решение.

Если дом по каким-либо причинам будет разрушен или снесен, бывшие владельцы квартир оставляют за собой долю в общедомов имуществе, оставшемся пригодным к использованию после разрушения. Жилищный Кодкс РФ, как нормативно-правовой акт, является документом, положения которого должны исполнятся в обязательном порядке. Перечень общедомового имущества может быть изменен только внесением изменений в жилищное законодательство РФ.

Формирование структуры тарифов на оплату жилья

Тарифы на оплату формируются собственниками жилого фонда. В случае, если граждане живут в муниципальном доме, то в оплату также включаются обязательный платеж за наем жилья.

В последствие в эту оплату входит выполнение ремонтных работ, покупка строительных материалов и проведение мероприятий по поддержанию дома в надлежащем состоянии.

При этом, когда приходят квитанции жильцам муниципальных зданий, в них не должно быть строки «Капитальный ремонт и содержание жилья».

Поскольку эти услуги оплачивает собственник дома или организация, что является его владельцем. Расчет тарифа происходит отдельно для каждой группы услуг – определяется стоимость капремонта, работ по поддержанию в надлежащем состоянии жилого здания.

Если будет обнаружено нарушение такого правила, то необходимо провести общее собрание и потребовать от уполномоченных сотрудников управляющей организации убрать эту строку из квитанции.

Если услуга электроосвещение мест общего пользования вынесена отдельно, значит в строке «Содержание и ремонт жилья» должна быть указана сумма в меньшем размере.

Читать еще:  Рассчитать сумму налога на имущество физических лиц

Исковое заявление об обеспечении доступа к общедомовому имуществу

Некоторые управляющие компании отказывают в пользовании общедомовым имуществом. В таком случае составляется исковое заявление об обеспечении доступа к нему. В некоторых ситуациях можно разделить его на несколько собственников. Однако тогда права и обязанности по устранению поломки и сохранении в надлежащем состоянии, например, стояков, переходят на них. Особенно если речь идет о трубах холодной и горячей воды, которые проходят через квартиры владельцев.

Судебная практика по общедомовому имуществу в многоквартирном доме

Судебная практика показывает, что таких заведенных дел сегодня много. Нужно доказать свои права и обязанности, а также правила управляющей компании. Сюда входят и спорные помещения и иные процессуальные мероприятия. Все они предусматриваются Административно-процессуальным кодексом. Благодаря сетевым рекомендациям и советам можно добиться положительного решения. Суд может отказать в удовлетворении ваших требований. В таком случае вам предстоит продолжить путь, дойдя вплоть до ВАС РФ.

Прежде всего необходимо определиться с выбором управляющей компании. Должен быть заключен соответствующий договор о соглашении. Иногда возникает вопрос о формировании этой бумаги. А именно, с кем необходимо ее подписать. Ведь в качестве собственников выбрано товарищество, после чего заключается договор контроля с управляющей организацией.

Похожие

Если гражданин недобросовестно платит кредит, алименты, или имеет другие задолженности, для взыскания долга, законом предусматривается…

На любой стадии брака, а также после его прекращения, супруги имеют право заключить между собой…

Закон указывает на права супругов еще в период брака решить вопрос о том, кому и…

Акт общего сбора жильцов МКД отражает решения, принятые на собрании собственников. Если не все согласны с…

В современных условиях проживания каждый хочет знать, что относится к придомовой земле вашего многоквартирного здания. Этот…

Как гласит сегодняшнее законодательство, аварийным зданием признается тот дом, который несет опасность обрушения (стены и фундамент…

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector