Bankrot-help.ru

Консультация Юристов
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Право на удержание имущества арендатора

Право на удержание имущества арендатора

При исполнении договора аренды нежилого помещения или здания арендодатель часто сталкивается с грубым неисполнением существенных условий договора, связанных в основном с внесением оплаты за пользование имуществом.

Другая ситуация – задолженность по оплате аренды с последующим истечением срока действия договора и отказом арендатора освобождать помещение.

Что делать в этой ситуации арендодателю? Можно ограничить доступ в помещение или отключить коммуникации, как уже обсуждалось в предыдущей публикации , но есть и еще один популярный среди арендодателей способ воздействия – удержание имущества арендатора до исполнения им своих обязательств.

Читайте также — «Субаренда без согласия арендодателя»

Удержание имущества арендатора

Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение. На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателем проявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем. Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора – нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения. В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ). Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателем может быть применимо только к задолженностям по арендной плате , но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований. Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

Удержание при расторжении договора аренды

Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости. Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора. Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора. Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом. Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения.

Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя.
Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства.

По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:

    1. у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
    2. имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
    3. имущество должно принадлежат арендатору;
    4. на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
    5. арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).
Читать еще:  Реестр нотариата по движимому имуществу

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

Добрый день, уважаемые гуру, данного форума! Подскажите пожалуйста алгоритм действий. Ситуация следующая: супруга работает в салоне красоты. Арендатор салона, он же директор, не выполнил в полной мере свои обязательства и задолжал арендодателю довольно приличную сумму, за несколько месяцев. Ранним утром арендодатель пришел в салон, выгнал обитающую там уборщицу, закрыл помещение и никого туда не пускает. У супруги там осталось много личного инструмента и материалов, я так прикидываю, больше ста тысяч. Но дело не в стоимости, на носу новый год и нужно работать, у стилистов сейчас самый жир. Соответственно необходимо максимально оперативно изъять свое имущество. Есть ли законные рычаги, что бы забрать сейчас, или придется решать вопрос через суд? И второй вопрос, если все таки придется судиться, возможно ли прилепить сюда упущенную выгоду? И еще момент, супруга не имеет официальных отношений с арендатором. К договору аренды, в данный момент, доступа не имею.
Спасибо.

Арендодатель может удерживать имущество арендатора. Работнику нужно объяснять арендодателю что это её личное имущество, а не арендатора.

Угу, потом прийдет еще 3 мастера и заберет остальной инвентарь, прийдет администратор и скажет что она сдавала в прокат свой личный аппарат соляй, уборщица заберет личные тряпки и ведра.

Но как минимум поговорить надо.

Чек на ведро покажет и заберет.

Так все-таки есть договор аренды (в письменном виде) или нет?
Если есть договор аренды, прописано ли там чье оборудование используется, и может ли оно быть использовано арендодателем в качестве залога и т.д.

имхо, если есть чем и как подтвердить что удерживаемое имущество является вашей собственностью, а у арендодателя нет возможности доказать что оно находится у него в залоге — заявление в полицию. т.к. это уже не гражданско-правовые отношения, а действия, подпадающие под УК:
Присвоение чужого имущества. Статья 160 УК РФ (Присвоение или растрата).

статья 359 ГК?
имхо, арендодатель вправе удерживать имущество арендатора, если оно оказалось в его владении на законных основаниях (ну и с учетом соразмерности).
если, договора аренды не было — законных оснований нет и быть не может.
если договор аренды был — смотреть договор аренды.

статья 359 НЕ устанавливает, что вещь должна принадлежать арендатору.
про то чья это должна быть вещь — ни слова. а удерживать имеют право.

Статья 359. Основания удержания
Позиции высших судов по ст. 359 ГК РФ >>>

1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

зы
и договор можно даже не смотреть. вот не уверен, что там написано иное))).

Последний раз редактировалось Rechtsanwalt; 11.12.2017 в 11:46 .

самоуправство арендодателя

#1 kupchinaus kupchinaus —>

  • Наверх

#2 jacques jacques —>

По договору аренды я могу в одностороннем порядке расторгнуть договор уведомив за 90 дней

А Вы уведомили за сколько??
Тогда Вам Статья 451. «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств» в помощь.

Ну а чего Вы хотите от ТРЦ1 — Вы им за эти полтора месяца платить не хотите — а обеспечения выплат в дальнейшем — не предоставляете — вот они и предпринимают соответствующие действия.

  • Наверх
Читать еще:  Как снять арест с имущества наложенный судом

#3 kupchinaus kupchinaus —>

Сообщение отредактировал kupchinaus: 23 February 2009 — 11:20

  • Наверх

#4 jacques jacques —>

По договору у меня сейчас проплачено вплоть до февраля плюс при заключении договора была сделана предоплата за последний месяц аренды

Таким образом, у меня оплачен период с 14 марта по 14 апреля и остается оплатить период с 1 по 13 марта.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Ну Вы обязаны пользоваться имуществом, а он получает за это арендную плату. Если Вы покидаете ТРЦ1 — значит не соблюдаете условия договора и удержание здесь не при чем (его можно исключить, а не обуславливать).

У Вас вообще всего столько наворочено -в том числе и сдепозитом -что Вам действительно необходима более квалифицированная юридическая консультация. Про последний месяц аренды — это вообще отдельная песня.

  • Наверх

#5 kupchinaus kupchinaus —>

По договору у меня сейчас проплачено вплоть до февраля плюс при заключении договора была сделана предоплата за последний месяц аренды

Таким образом, у меня оплачен период с 14 марта по 14 апреля и остается оплатить период с 1 по 13 марта.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Ну Вы обязаны пользоваться имуществом, а он получает за это арендную плату. Если Вы покидаете ТРЦ1 — значит не соблюдаете условия договора и удержание здесь не при чем (его можно исключить, а не обуславливать).

У Вас вообще всего столько наворочено -в том числе и сдепозитом -что Вам действительно необходима более квалифицированная юридическая консультация. Про последний месяц аренды — это вообще отдельная песня.

  • Наверх

#6 jacques jacques —>

kupchinaus
Вообще на ЮрКлубе есть форум, который называется Недвижимость — вот Вам туда.
Ну Вы сами подумайте, что такое плата за последний месяц аренды — «после дождичка в четверг»)))

А по поводу того, что Вы продолжаете платить аренду —
1. съехать я так понимаю Вы можете по передаточному акту — то есть сначала передать помещение арендодателю — Вы это сделали??
2. Если вы оттуда уедете, подписав этот акт — то на каком основании Вы будете платить, а Арендодатель получать арендне платежи??

  • Наверх

#7 bearspbbig bearspbbig —>

  • Partner
  • 1798 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    вообще-то со стороны ТЦ1 это полный беспредел.

    они какие-то условия вам выдвигают вывоза оборудования?

    • Наверх

    #8 kupchinaus kupchinaus —>

    Да никаких требований. Элементарное самоуправство. Нам сначала посоветовали обратиться в прокуратуру, но юристы говорят что те направят заявление в милицию, а та откажет в возбуждении дела. Замкнутый круг просто. Единственое- подавать в суд, а это будет длиться очень долго.
    Предлагают еще обратиться в ЧОП, но это во-первых стоит денег, во вторых трудно сделать так как нам прежде чем выносить шкафы надо еще их разобрать.

    Добавлено немного позже:

    А по поводу того, что Вы продолжаете платить аренду —
    1. съехать я так понимаю Вы можете по передаточному акту — то есть сначала передать помещение арендодателю — Вы это сделали??
    2. Если вы оттуда уедете, подписав этот акт — то на каком основании Вы будете платить, а Арендодатель получать арендне платежи??

    • Наверх

    #9 pishka pishka —>

    • Наверх

    #10 Lilu! Lilu! —>

    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
    от 11 января 2002 г. N 66
    «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

    14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
    Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
    Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
    По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
    Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
    В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
    Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
    В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
    Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
    Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
    Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
    В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
    С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.

    Читать еще:  Бесхозяйное имущество гражданский кодекс

    Факт передачи помещения Арендодателю подтверждается актом приема-передачи. До подписания данного акта помещение не передано Арендодателю, а поэтому находится в вашем владении и пользовании вне зависимости от того: занимаете Вы его фактически или нет, и арендные платежи начисляются.

    Статья 301. Истребование имущества из чужого незаконного владения
    Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

    Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником
    Права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

    Как один из вариантов: письменно сообщить все выше изложенное собственнику и с учетом сложившейся ситуации требовать подписания акта приема-передачи тем число, когда помещение было фактически освобождено. В противном случае подтверждение факта использования помещения другим арендатором — основание для неоплаты арендной платы.

    Что делать с бескомпромиссными арендодателями?

    Несмотря на все старания государства, очень многие арендаторы попали в ситуацию, в которой арендодатель игнорирует новое регулирование и требует арендную плату по расписанию и в полном объеме. Чем может помочь введенное законодательство в этом случае?

    Прежде всего, с его помощью можно усилить переговорную позицию. Например, компании из пострадавших отраслей могут в обмен на большую скидку по арендной плате согласовать с арендодателем неиспользование предоставленной законом отсрочки вовсе или договориться о ее взаимовыгодном и скором погашении (по закону отсрочка позволяет растягивать выплату на период 2021-2023 годов). Арендодателю также может показаться более выгодным предоставить скидку или отсрочку по аренде сейчас, чем расторгать договор и потенциально быть втянутым в процесс о взыскании упущенной выгоды.

    В зависимости от своего финального текста, новый законопроект по расторжению также может усилить позицию арендатора. Даже если он будет принят в редакции поправок Минэкономразвития, он позволит сделать скидку более выгодной для арендодателей, установивших в договорах аренды необходимость извещения их о расторжении за два и более месяцев или же согласовавших штраф за расторжение в размере более чем 1 месяц аренды. В условиях неопределенности экономической ситуации предоставление скидки может показаться более выгодным, чем необходимость найти нового арендатора за один месяц.

    Если путем переговоров решить вопрос не удается, компании из пострадавших отраслей могут применить комбинированный подход: воспользоваться и разъяснениями об автоматической отсрочке, и законом о скидке. В таком случае, с одной стороны, с учетом разъяснений правительства по отсрочке они могут вообще не осуществлять платежи в период приостановления деятельности, а затем до 1 октября 2020 года оплачивать лишь половину арендной платы. Арендодатель будет не вправе в ответ чинить какие-либо препятствия арендатору или расторгать договор, а если, например, решит перекрыть доступ к помещению и удержать хранящееся там имущество — его действия могут быть квалифицированы как самоуправство (ст. 330 УК РФ). Отсроченные таким образом суммы можно будет выплачивать небольшими месячными платежами в период 2021-2023 годов. С другой стороны, с учетом положений закона о скидке и того обстоятельства, что суды понемногу начинают возвращаться из карантина, к началу 2021 года у «пострадавших» арендаторов есть шансы получить вступившее в законную силу решение о снижении размера арендной платы на весь предыдущий «карантинный» период и осуществлять дальнейшую выплату в 2021-2023 годах с учетом скидки.

    Все остальные арендаторы находятся в менее гибкой ситуации: отсрочка им не полагается и в случае приостановления полной оплаты сейчас риск ответных мер со стороны арендодателя очень велик. Более того, велик также и риск того, что эти меры будут признаны судом правомерными, если он не найдет оснований для снижения арендной платы (то есть не установит наличие невозможности использования).

    В таком случае оптимально найти возможность оплатить аренду сразу, сообщив арендодателю об оставлении за собой права обратиться к нему с иском о понуждении к заключению договора о снижении арендной платы и взыскании переплаты.

    Такая мера, с одной стороны, не дает арендодателю никаких оснований для расторжения договора в связи с неоплатой (а также для начисления неустойки, удержания имущества, закрытия доступа к помещению). С другой стороны, она позволяет получить нужный экономический эффект: взыскать суммы переплаты за простаивавшую во время карантина аренду.

    В итоге после месяца работы государства над разъяснениями механизм получения мер поддержки арендаторов, а также расстановка сил при переговорах с арендодателем стали яснее. Однако все еще остается открытым вопрос о конкретных суммах, на которые арендаторы могут рассчитывать, добиваясь снижения арендной платы в судебном порядке. Ожидать четких разъяснений от власти уже нет смысла, поэтому остается лишь следить за аналитикой и последующей судебной практикой.

    Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector