Bankrot-help.ru

Консультация Юристов
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор пожизненного содержания с иждивением у нотариуса

Договор пожизненного содержания с иждивением у нотариуса

В современной правовой практике РФ договор ренты и пожизненного содержания с иждивением является достаточно мощным и гибким инструментом, используемым пожилыми людьми для самообеспечения за счет уступки своего недвижимого имущества в пользу плательщика ренты.

Пожизненное содержание с иждивением выбирают как полностью одинокие люди, за которыми некому ухаживать, так и люди преклонных лет, чьи родственники по тем или иным причинам не берут на себя обязанности по их содержанию.

Базовые условия договора пожизненного содержания

Заключение договоров ренты в России регулируется Гражданским кодексом. Законодательство содержит следующие разновидности договора ренты:

  • постоянная рента;
  • договор пожизненной ренты;
  • рента с пожизненным содержанием с иждивением.

Последние две указанные разновидности договора часто путают между собой. На самом деле эти две разновидности договорных отношений имеют несколько принципиальных отличий.

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может выступать только недвижимость (квартира, дом, нежилое помещение, земельный участок), тогда как пожизненная рента не имеет подобных ограничений. Если пожизненная рента предполагает только денежные взносы, то договор с иждивением на первое место ставит обеспечение условий жизни получателя, удовлетворение его потребностей в питании, проживании, медицинском уходе.

При этом статья 603 ГК позволяет заменить затраты на проживание денежными выплатами. Но размер ежемесячных денежных выплат должен быть не менее 2-х прожиточных минимумов. Если сумма платежей меньше, договор считается ничтожным.

Законодательно зафиксирован только минимальный размер выплат. Обычно сумма ренты устанавливается с учетом потребностей получателя ренты. Но стороны могут зафиксировать в договоре предельную сумму выплат на весь период его действия. Она привязывается к стоимости имущества.

Договор может предусматривать передачу получателю 10-30% оценочной стоимости недвижимости в качестве первого взноса.

Стоит учитывать, что если размер рентных платежей не прописан в договоре, то он считается незаключенным. Именно размер содержания в данном случае является существенной стороной сделки.

В качестве получателя ренты может выступать только физическое лицо. Причем не имеет значения его возраст, состояние здоровья, Тогда как плательщик может быть в статусе как физического, так и юридического лица.

Форма договора обязательно должна быть письменной. Также такая сделка подлежит регистрации в Росреестре. Предмет договора – передача недвижимости в пользу плательщика ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением получателя.

По закону плательщик ренты до смерти получателя вправе совершать любые значимые сделки с имуществом только с его письменного согласия.Важно учитывать, что получатель ренты имеет право проживать в квартире до своей смерти.

Как заключить договор

Статья 584 ГК РФ содержит перечень требований к форме договора пожизненного содержания:

  • плательщик и получатель должны изложить условия сделки в виде письменного договора;
  • договор должен быть удостоверен в нотариальной конторе;
  • после нотариального удостоверения нужно зарегистрировать переход права собственности путем представления договора в МФЦ «Мои документы» или службу Росреестра.

В чем необходимость нотариального удостоверения указанного типа договоров? Дело в том, что пожизненная рента является способом материального обеспечения и содержания граждан, которые в силу возраста или жизненных обстоятельств не могут делать этого самостоятельно, либо не имеют иных родственников. По этой причине они могут быть введены в заблуждение относительно правовой природы договора и его условий, а у плательщика ренты может возникнуть желание получить жилье бесплатно или с минимально возможным содержанием. Также договор ренты нередко используется преступниками, планирующими сразу после перерегистрации права собственности «ускорить» смерть получателя.

Нотариус обязан проверить законность совершения сделки, для этого устанавливаются следующие факты и обстоятельства:

  1. наличие свободного волеизъявления у собственника на заключение договора;
  2. отсутствие фактов принуждения, угрозы, насилия или введения в заблуждение со стороны плательщика;
  3. дееспособность собственника, а также его способность объективно воспринимать, понимать и оценивать происходящее.

Только при соблюдении этих условий договор может быть удостоверен нотариусом. После этого стороны обращаются в МФЦ или службу Росреестра для регистрации перехода права собственности и залога. Сведения о договоре и возникшем обременении вносятся в реестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку.

Читать еще:  Возврат займа учредителю имуществом предприятия

После смерти получателя обременение будет снято.

Пожизненное содержание с иждивением

Образец этого соглашения нетрудно найти в интернете и подготовить документ на примере граждан, которые уже сталкивались с подобной ситуацией. Зафиксированной формы этого договора на законодательном уровне не существует. Главным требованием является его оформление в письменной форме, при этом необязательно заверенной нотариально, однако наличие печати и подписи нотариуса, лишним не будет.

В документе необходимо указать следующее:

  • размер и регулярность выплачиваемых денежных средств на содержание;
  • оценочную стоимость имущества;
  • требования по уходу за иждивенцем;
  • общую денежную сумму, выплачиваемую плательщиком в рамках договора на весь период содержания (это позволит избежать различных недоразумений, к примеру, в случае ухудшения здоровья иждивенца и непредусмотренного увеличения расходов на лекарства);
  • закрепление имущества в собственности иждивенца до его смерти.

Стоит учитывать, что отсутствие основных требуемых пунктов может повлиять на признание документа недействительным, поэтому лучше всего до его составления проконсультироваться с адвокатом.

После его оформления необходимо зарегистрировать документ в Росреестре. В противном случае даже при нотариальном его заверении договор признают не имеющим юридической силы.

Заключение договора ренты, как следствие приобретения в собственность имущества под выплату ренты, достаточно известный вид сделки на рынке жилой недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты денежные средства в виде определенной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Договор ренты является самостоятельным видом договора и носит материальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты, безусловно, имеет свою специфику. Она выражается в особых правовых отношениях между участвующими в нем лицами, и эти отношения совершенно не свойственны другим договорным гражданско-правовым обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица периодически предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, для которого оно нередко является единственным или основным источником получения средств к существованию. Любая из сторон может получить встречное удовлетворение в меньшем размере, чем предоставлено ею. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним заранее соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Под выплату ренты может быть передано и движимое имущество. В этой ситуации согласно п. 2 ст. 587 ГК РФ стороны обязаны в качестве существенного условия предусмотреть в договоре ренты какое-либо обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Это может быть залог, неустойка, поручительство 3-го лица.

Форма договора ренты регулируется специальными правилами. Договор ренты должен быть нотариально удостоверен. Если под выплату ренты было передано недвижимое имущество, то согласно ст. 584 ГК РФ такой договор подлежит также и государственной регистрации. При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность плательщика ренты, и лежащее на этом имуществе обременение в виде обязанности выплачивать ренту или предоставлять содержание получателю ренты в иной форме. Статья 9 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой. Даже если такой договор ренты будет нотариально удостоверен, но не зарегистрирован в установленном порядке, он будет считаться незаключенной сделкой.

Читать еще:  Доверенность на управление недвижимым имуществом образец

Как правило, получателями ренты по договору обычно являются пожилые люди или иные малоимущие, социально незащищенные граждане. В связи с этим ст. 586 ГК РФ предусмотрено, что рента обременяет имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Кроме того, согласно ст. 588 ГК РФ предусмотрена ответственность плательщика ренты в виде штрафных процентов в случае просрочки выплаты ренты плательщиком. Следует указать, что размер процентов может определяться самими сторонами в заключенном договоре ренты.

В главе 33 ГК РФ говорится о договоре ренты как обобщающем понятии, поскольку данный договор всегда существует в одной из трех разновидностей, а именно в виде постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

На сегодняшний день практика заключения договоров ренты, а особенно договоров пожизненного содержания с иждивением, продолжает постепенно расширяться, что связанно в первую очередь с проблемами в экономической сфере жизни, ведь, как уже было сказано выше, получателями ренты, как правило, являются пожилые или малоимущие люди, и заключение данных договоров является для них единственным средством к существованию.

Пожизненное содержание с иждивением рассматривается как вид договора пожизненной ренты. Согласно договору получатель ренты (гражданин) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Для договора пожизненного содержания с иждивением характерны следующие признаки вида ренты:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания с иждивением может отчуждаться лишь недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок и т.п.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг;

в-третьих, заключить договор пожизненного содержания с иждивением может лишь гражданин, которому принадлежит жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость.

Для данного вида договора ренты в качестве существенного условия необходимо указать стоимость всего объема содержания. Кроме того, законодательством установлен минимальный размер такого содержания: в месяц он не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. В то же время законодательством разрешено сторонам предусмотреть в договоре возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Договор пожизненного содержания с иждивением, в отличие от других видов ренты, предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь стороны договора обычно постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребностей иждивенца в жилище, питании, одежде и т.п., иждивенец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для иждивенца абсолютно неприемлемой. Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой в конечном счете переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть согласно абз. 1 ст. 604 ГК РФ предварительно согласованы с получателем ренты.

Если же имущество было отчуждено, сдано в залог или иным образом обременено без согласия иждивенца, он вправе требовать признания этих актов недействительными.

Срок действия обязательства пожизненного содержания определяется его природой и равен периоду жизни иждивенца.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты действует общее правило: плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

Читать еще:  Проверка имущества в реестре залогов

Подводя итог, можно отметить существующие различия договора пожизненного содержания с иждивением от других видов договора ренты, а именно: под получение содержания иждивенец передает не любое имущество, как это возможно при постоянной или пожизненной ренте, а только недвижимое имущество. Передать имущество может один гражданин, а получателем ренты может выступить указанное им третье лицо – выгодоприобретатель. В договоре пожизненного содержания с иждивением форма предоставления содержания может быть в виде совершения действий по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, если это требует состояние здоровья, оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В заключение приведем несколько основных правил, которые позволили бы сторонам договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением уменьшить риск их правовых отношений: для плательщика ренты необходимо прежде всего в договоре составить четкий список обязательств, которые он будет нести по отношению к получателю ренты, и определить денежную сумму либо предоставление средств на содержание в иной форме. Заключая договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты должен хорошо знать плательщика ренты и быть уверенным в честном и порядочном отношении, не допускающем обмана и мошеннических действий.

Наталья Максимчук,

главный специалист-эксперт

отдела регистрации недвижимости

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Подводные камни

При заключении сделки стоит учесть ряд особенностей, которые могут существенно повлиять на правовое положение сторон:

  1. Договор предполагает, что недвижимость, которая передаётся приобретателю, будет находиться под обременением. Это означает, что владелец не сможет её продать, подарить или распорядиться до снятия этого обременения. Снять его можно будет только после смерти рентополучателя, обратившись в Росреестр с заявлением.
  2. Пожизненное содержание может выражаться по-разному. По закону общий размер обязательств в месяц не должен быть меньше двух прожиточных минимумов, но на практике рассчитывать данный параметр достаточно сложно. Договор часто содержит конкретный объём услуг и помощи, которую плательщик ренты должен оказывать, но в некоторых случаях такой перечень не включается в текст сделки. В случае возникновения конфликтных ситуаций у сторон могут возникнуть сложности с доказыванием своих позиций.
  3. Договор нельзя полностью отождествлять с наследованием, так как он имеет совершенно иной характер, хотя цели сделки схожи — передача полных прав на объект после смерти лица.

Важно: заключение, расторжение и изменение условий договора в каждом случае требует не только соблюдения письменной формы, государственной регистрации, но и заверения документа у нотариуса.

Сторонам нужно внимательно изучать ситуацию перед заключением договора. Это касается как приобретателя, так и отчуждателя жилья. Определённые риски есть для каждой стороны, в зависимости от конкретных обстоятельств и целей.

○ Советы юриста:

✔ Отказали в регистрации права на пожизненное наследуемое владение земельным участком в администрации без объяснения причин. Можно ли обратиться в суд?

В администрацию обращаться ненужно. Если вы владели землей на правах пожизненного землепользования, регистрация прав собственности осуществляется без специального решения (абз. 4 п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Если вам откажут в регистрации в Росреестре, обратитесь в суд, апеллируя к указанной статье, а также к ст. 49 Закона № 218-ФЗ.

✔ Администрация изымает участок под нужды округа, может ли гражданин рассчитывать на предоставление аналогичного участка, но в другом месте?

Да, согласно ст. 56.8 ЗК РФ гражданин, у которого изымают участок имеет право на возмещение. Размер возмещения определяется исходя из рыночной цены изымаемой земли. Если администрация может предоставить другой надел, участок аналогичной стоимости может быть предоставлен гражданину в другом месте.

Специалист Олег Сухов расскажет во всех нюансах о регистрации права собственности на земельный участок.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector