Bankrot-help.ru

Консультация Юристов
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это специальный юридический термин, который прописан в Гражданском кодексе, во второй части статьи 623. Под ним понимаются такие изменения арендованного помещения, которые соответствуют следующим критериям:

  • выполнены за счет личных денежных средств арендатора;
  • проведены с согласия собственника недвижимости (арендодателя);
  • не подлежат изъятию, поскольку могут повредить собственность арендодателя.

При неотделимых улучшениях возрастает ценность эксплуатируемого объекта. Это может проявляться как в усовершенствовании действующих характеристик, так и в добавлении новых функций.

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию. Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

  • арендатор берет у арендодателя согласие;
  • арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.
Читать еще:  Новый закон о разделе имущества при разводе

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

« Неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. »

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68. К 19 — НДС принят к вычету
Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

  1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:
    Д 02. К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
    Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
    Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
    Д 99. К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).
  2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.
    Д 76. К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений
    Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС
    Д 91. К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.
Читать еще:  Деление имущества после развода

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Можно ли предусмотреть в договоре аренды право арендатора на неотделимые улучшения имущества?

Существует еще одна возможность производить такие улучшения жилья за счет его владельца. Для этого, их стоит прописать в договоре. В этом документе все проводимые работы, оплаченные арендатором, оговариваются. Если владелец недвижимости соглашается возместить потраченные нанимателем жилья средства, то нужно указать в договоре, когда и как они будут возвращены и компенсированы арендодателем. Можно так же указать и форму, в которой они буду компенсированы.

Вышеизложенная информация должна привести будущего арендатора к мысли о том, что все возможные неотделимые улучшения, необходимость в которых может возникнуть в период аренды, должны согласовываться с арендодателем еще до самого заключения договора на аренду его имущества. Обсудите с ним сложившуюся ситуацию и придите к обоюдному согласию. А если вы уже произвели неотделимые улучшения арендованного имущества и поставили владельца имущества перед фактом, то прибегайте к мирному решению проблемы. Следует понимать, что в случае отказа компенсировать ваши расходы, законодательная база вся на стороне арендодателя.

Акт на передачу неотделимых улучшений образец

  1. Акт приема-передачи капитальных вложений.
  2. Справка о стоимости проведенных работ КС-3 с учетом затрат на приобретение материалов либо с исключением их, если материальные расходы были оплачены заказчиком.
  3. Акт ОС-1 о вводе в эксплуатацию (см. → образец заполнения акт ОС-1).
Читать еще:  Кадастровая стоимость имущества по кадастровому номеру

Расходы, произведенные арендатором, должны быть обоснованы и экономически оправданы.

При оформлении акта на передачу капвложений важным моментом является стоимость.

Приемка осуществляется либо по стоимости расходов, либо по остаточной, не амортизированной сумме.

Амортизируемые неотделимые улучшения К амортизируемым суммам вносимых изменений относят те, что имеют капитальный характер.

Списанию сумм вложений через амортизацию подлежат расходы, связанные с реконструкцией или модернизацией имущества. Ьу╖зЭх

Неотделимые улучшения в учете арендатора в «1С:Бухгалтерии 8» (ред.

Бухгалтерский учет, налогообложение, отчетность, МСФО, анализ бухгалтерской информации, 1С:Бухгалтерия

21.10.2015 подписывайтесь на наш канал

В «1С:Бухгалтерии 8» (ред.

3.0) поддерживается учет большинства операций с основными средствами.

Об особенностях отражения в бухгалтерском и налоговом учете арендатора капитальных вложений в арендованную недвижимость читайте в этой статье. На конкретном примере мы рассмотрим порядок налогообложения неотделимых улучшений у арендатора, в том числе вопросы исчисления налога на прибыль, НДС и налога на имущество.

Арендуя здание или помещение на длительный срок, арендатор достаточно часто производит работы по улучшению этого имущества под свои нужды: устанавливает перегородки, системы кондиционирования, прокладывает компьютерные сети, заменяет освещение и т.

Что такое улучшения арендуемого имущества?

К ним относят все модификации эксплуатируемого помещения, улучшающих его качественные характеристики. Например, установка новых или дополнительных розеток, проведение капитального ремонта, строительство пристройки и так далее.

Все такие модификации разделяют на отделимые и неотделимые улучшения:

  • Отделимые – это те, которые арендатор может демонтировать (убрать, извлечь) без повреждения арендуемого имущества. Например, он приобрел новую мебель взамен старой. После окончания действия договора аренды он может забрать приобретенную мебель и это никак не повредит помещению.
  • Неотделимые – это те, которые арендатор не может демонтировать, не повредив имущество арендодателя. Отличный тому пример – это проведенный капитальный ремонт или новая штукатурка на стенах помещения, для земельного участка – внесенные минеральные удобрения или дополнительный слой плодородного грунта, что арендатор за свои собственные средства завес на участок.
  • А кондиционер отделимое или неотделимое улучшение? Зависит от вариации его монтажа.

    Если он подключен к принудительной вентиляции, где изначально имелся выход для подключения кондиционера, то его можно демонтировать без каких-либо изменений воздуховода. Если же кондиционер представлен полноценной сплит-системой и воздуховод монтировался самим арендатором (то есть в стене проделали отверстие для отвода теплого воздуха), то улучшение считается неотделимым.

    Эти же правила актуальны и для сантехники, электропроводки. Всегда учитывается техническая сторона монтажа улучшений.

    И по этой же причине в гражданском или жилом кодексе нет детального перечня того, что такое неотделимые улучшения и какие модификации к таковым относятся, а какие – нет.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Как арендодатель может зафиксировать передачу компенсации за отделимые улучшения?

    Факт передачи финансовых средств может быть зафиксирован распиской, которую от руки пишет получатель денег (в данном случае арендатор) либо банковской выпиской, в случае безналичного расчета.

    ✔ Разногласия с арендодателем по сумме компенсации.

    Для достижения договоренности в данном вопросе необходимо изучить средние рыночные цены на материал, который будет использоваться и рыночные работы. По факту их выполнения необходимо представить владельцу чеки, подтверждающие стоимость улучшений.

    Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества? Рассказывает Виктор Бочеев, юрист-консультант компании «Что Делать Консалт» в выпуске программы «Находим ответ».

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector