Bankrot-help.ru

Консультация Юристов
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как и зачем оформлять доверенность для сделок с жильём

Как и зачем оформлять доверенность для сделок с жильём

Вы собрались купить или продать квартиру. Но вдруг вас вызвали на длительную стажировку заграницу, предложили новую должность в Столице, либо, не дай Бог, вы серьёзно заболели. Это не повод отказываться от запланированной сделки с недвижимостью. К счастью, закон, а конкретно ст. 182 Гражданского кодекса РФ, позволяет вам «назначить» представителя, то есть передать ему право подписывать документы от вашего имени. Поручая своему представителю совершать от вашего лица различные операции с бумагами, вы официально выказываете ему доверие – оформляете доверенность.

Все существующие доверенности можно разделить на три вида:

  1. Разовая доверенность на совершение какого-либо одного действия. Например, на подписание договора, на обмен жилой площади, на продажу или покупку жилья.
  2. Специальная доверенность выдается на совершение целого ряда однородных действий в течение определенного времени.
  3. Генеральная доверенность выдается для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения сделок с ним (вплоть до залога и продажи).

Обычно первые два вида предназначены для сбора и подготовки документов к сделке, подачи их на регистрацию. Что же касается генеральной доверенности, то само название – генеральная – говорит о том, что доверенному лицу предоставляется максимальная полнота действий. Такая доверенность предполагает полное управление переданным имуществом.

Генеральная доверенность – особый документ. И выдавать ее на совершение сделок с недвижимостью нужно только тому, кому вы доверяете, как самому себе. Впрочем, оформление разовой доверенности на выполнение отдельных поручений, например, риелтору агентства недвижимости на сбор и подготовку документов, необходимых для продажи квартиры, особого риска не представляет. А вот с генеральной доверенностью на сделку с вашей недвижимостью – ее продажу, обмен и т. п. нужно быть очень осторожным. Здесь есть большой риск, как для покупателя так и для продавца. Покупателю неизвестен ни человек, выдавший доверенность, ни при каких обстоятельствах она была подписана. А вдруг он находился в состоянии алкогольного опьянения или хозяин квартиры психически болен, а потому не отдавал отчета в своих действиях? Или ставил свою подпись под угрозой насилия. Бывает, доверитель отзывает доверенность, или его уже нет в живых, и сделки совершаются по уже недействительному документу. Для продавца такая доверенность предполагает полное управление переданным имуществом. Именно в этом и состоит опасность. Мы не советуем владельцу недвижимости наделять своего доверенного представителя «генеральным» правом. Немало примеров, когда даже родственные отношения не выдерживали проверку большими деньгами.

Доверенность на покупку или продажу недвижимого имущества необходимо заверять у нотариуса. В этом документе должна быть указана следующая информация:

  • Дата и место подписания;
  • ФИО, адрес, дата рождения, а также паспортные данные ваши (доверителя) и вашего представителя (поверенного);
  • Адрес недвижимости, на которую выдаётся доверенность (в нашем случае это квартира);
  • Срок, в течение которого действует доверенность;
  • Ваша подпись;
  • Печать нотариуса и удостоверительная надпись.

Сроки и полномочия

В доверенности важно чётко обозначить, какими полномочиями вы наделяете своего представителя, а также какие функции он может и обязан выполнять: собирать документы, сдать и забрать или только сдать документы на государственную регистрацию сделки, продать вашу квартиру, заключить договор купли-продажи, получить деньги за проданное имущество и передать их вам в полном объёме.

В настоящее время срок доверенности может быть любым. Если дату истечения доверенности вы не определили, она будет действительна всего 1 год с момента выдачи.

Что такое право передоверия?

Допустим, в день подписания договора купли-продажи ваш представитель не в состоянии явиться на сделку. Тогда закон разрешает ему перепоручить эту обязанность кому-то другому. Но разрешить такое перепоручение прежде всего должны вы сами! Для этого в доверенности должна присутствовать формулировка «С правом передоверия», тогда ваш представитель может передать часть вверенных ему полномочий третьим лицам. Разумеется, нельзя оформить передоверие на срок, превышающий период действия самой доверенности.

Читать еще:  Доверенность на отчуждение недвижимости образец

Чего стоит опасаться при покупке или продаже квартиры по доверенности?

Говорить: «Ни в коем случае не продавайте и не приобретайте недвижимость по доверенности!», – было бы глупо. Есть ситуации, когда по-другому просто нельзя. Длительный отъезд, преклонный возраст, тяжёлая болезнь не лишают человека права распоряжаться своим имуществом, пусть и через посредника. Но риски у подобных сделок, конечно, существуют:

Во избежание возможных проблем старайтесь следовать этим советам.

  1. Максимально конкретизируйте полномочия представителя. Если оформляете доверенность, то только целевую – на выполнение конкретных действий, осуществление определенных этапов сделки. Доверить можно, к примеру, сбор документов, оказание юридической помощи, но не на подписание договора-купли продажи и уж точно – без права получения денег.
  2. Прежде чем поставить свою подпись на доверенности, внимательно перечитайте ее. Случается, доверенность оформляют на какую-то одну операцию, предположим, просто на сбор документов, а на самом деле – на продажу квартиры. В ней, как бы между строк, может «затеряться» такая фраза: доверяется продать по своему усмотрению с правом получения денег.
  3. Выписывать доверенность лучше на самый короткий срок.
  4. Любую доверенность нужно проверять, чтобы убедиться, что она подлинная. А также имеет ли доверенное лицо право заниматься, например, продажей квартиры, или его роль заключается только, допустим, в оформлении документов. Не поленитесь, сходите к нотариусу, поинтересуйтесь, действительно ли она выдавалась и не отзывалась ли. Если нотариус ее удостоверял, он обязательно вносит сведения в свой реестр. На любом документе, выданном нотариусом, внизу стоит дата выдачи и номер реестра.

Как обезопасить себя?

Чтобы не стать владельцем «нехорошей» квартиры, свяжитесь с её собственником непосредственно в день заключения договора купли-продажи. Собственник должен подтвердить вам своё желание продать жильё.

Кроме того, старайтесь проверить, в чьих руках квартира побывала до нынешнего владельца: у кого, где, как он её заполучил.

Если собственник квартиры пребывает заграницей, он должен оформить доверенность в российском консульстве, либо у заграничного нотариуса. На доверенности, оформленной заграницей (у нотариуса), ставится специальный квадратный штамп – апостиль. Если на документе проставлен такой штамп, никаких других удостоверяющих мер принимать не нужно. Если же его нет, сделка в Российской Федерации законной считаться не будет. Её заключение невозможно.

Но даже наличие на доверенности апостиля не должно вас успокоить окончательно. Ведь, пока оформлялись документы, пока почта переправлялась через континенты и материки, с собственником квартиры могло случиться что угодно. Поэтому, уж простите за повторение, не поленитесь связаться с ним по телефону, Skype или другими доступными способами. Когда услышите от собственника, что он своему представителю по-прежнему доверяет и не отказывается от продажи жилья.

Также, согласно ст. 185 Гражданского кодекса РФ, существуют виды доверенности, которые приравниваются к заверенным нотариально. К ним относятся доверенности, подтверждённые, в частности, командирами воинских частей, главными врачами военных госпиталей, руководителями исправительных учреждений, капитанами кораблей дальнего плавания, и т. д.

Операции с жильём и так сопряжены с определённым риском. Назначая на роль своего представителя малознакомого человека или того, в чьей репутации и моральной чистоплотности вы не можете быть полностью уверены, вы увеличиваете опасность в разы. Небрежно составленная доверенность с размытыми или нерационально широкими полномочиями посредника – отличное оружие в жадных руках.

Читать еще:  Доверенность на участие в судебном заседании образец

Продать квартиру по доверенности и не остаться без денег, купить юридически прозрачное жильё поможем мы — агентство недвижимости Герц!

Не правда ли, сложные задачи лучше поручить людям сведущим!

Позвоните нам и сделайте заявку:
+7 (3462) 24-31-31.

Боязнь сделок по доверенности происходит от незнания всех тонкостей. Дайте своим друзьям эту информацию – сделайте их сильнее! Поделитесь статьёй.

Какие нужны документы

Практически все виды сделок, на которые распространяются полномочия генеральной доверенности, должны проходить нотариальную регистрацию. В соответствии со статьями закона для проведения сделок необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность. Сделки, которые связаны с недвижимостью, тоже подлежат нотариальному оформлению. Следовательно, доверенность на продажу квартиры обязательно должен заверить нотариус.

Для оформления документа необходимо иметь с собой такие документы:

  • данные доверителя;
  • данные лица, которому выдается документ;
  • право передоверения прав;
  • срок, в течение которого доверенность действительна, с обязательным обозначением даты выдачи;
  • список действий, которые может выполнять доверенный.

Максимальный срок действия доверенности три года, если этот срок на документе не указан, то он считается действительным один год. Без указной даты выдачи документа, он недействительный.

Если доверенность оформляет юридическое лицо, то на доверенность заверяется печатью, и подписью руководящего лица. В случае смены руководства, доверенность следует переоформить.

Риски покупателя

Даже если имеется доверенность на квартиру с правом продажи реализовывать сделку бывает рискованно. Причем опасность грозит в большей степени покупателю.

Мошенники могут выписать документ после смерти доверителя, так сказать «задним числом». В этом случае право собственности переходит к наследникам, а значит, все действия, совершенные от имени усопшего, будут юридически никчемными. Даже если на момент выдачи бумаги доверитель жив, это не значит, что ко дню подписания документов ничего не изменится.

Доверенность на квартиру без права продажи часто используется не по назначению. С помощью недобросовестного нотариуса мошенники могут зарегистрировать сделку, на которую не имели права.

Документ не имеет юридической силы, так как выдан лицом недееспособным. Нотариус — не доктор. Он не способен достоверно установить, что перед ним сидит не наркоман, алкоголик или психически нездоровый человек. Во многих случаях явных признаков просто не видно.

Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи, равно как другой подобный документ, может быть отозвана когда угодно. Бывает также, что срок полномочий истек. Сведения о таких событиях заносятся в специальный реестр. Однако происходит это не моментально. Поэтому у мошенников есть несколько дней, чтобы «провернуть» неправомерную сделку.

Важное уточнение! Если к моменту заключения договора доверенность утратила силу действия признаются незаконными, а сделка аннулируется.

Когда доверенность могут признать недействительной

Распространенный вид мошенничества – продажа квартиры по недействительной доверенности. Александр Зиминский (Penny Lane Realty), перечисляет основания для признания доверенности недействительной (к доверенности применимы все признаки и последствия недействительности сделок). Например, если доверенность выдана недееспособным гражданином или несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 171, ст. 172, ст. 176 ГК РФ). Причинами недееспособности могут быть как психическое расстройства, так и злоупотребление алкоголем или наркотиками. В соответствии со ст. 175 ГК РФ доверенность, выданная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, действительна только при письменном согласии его родителей, усыновителей или попечителей. Недействительна доверенность, выданная дееспособным гражданином, но в состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Недействительны доверенности, выданные под влиянием заблуждения или обмана, насилия, угрозы (ст. 178, ст. 179 ГК РФ). Если бывший собственник докажет в суде, что доверенность была получена обманным путем или под влиянием угроз и насилия, то такая доверенность будет признана недействительной. Соответственно, недействительными будут признаны сделки, совершенные на основания этой доверенности.

Читать еще:  Какая доверенность нужна для представительства в суде

Согласно положениям 188 статьи Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие истечения ее срока, отмены доверенности доверителем, отказ доверенного лица, — говорит Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость»).

Если доверенность отозвана, нотариусу, который ее заверял, направляется соответствующе извещение. «Поэтому, если сделка совершается по доверенности, — отмечает Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Брокеридж»), — мы всегда проверяем, не прекращены ли полномочия по доверенности, жив ли доверитель и т.д.».

И если договор подписывался после отзыва доверенности, он будет признан недействительным, так как подписан неполномочным лицом, — предупреждает Петр Васютик, заместитель генерального директора агентства отличной недвижимости «Great reality».

Почему «генеральная» и какие она дает права?

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:

  • Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
  • Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
  • Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
  • Выполнять прочие необходимые правовые действия.

На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.

Что необходимо сделать до или во время сделки, чтобы обезопасить себя

  1. Если предварительный договор подписывало доверенное лицо, то в день сделки желательно присутствие собственника.
  2. Если собственник не будет присутствовать на сделке, то следует провести тщательную проверку. Убедитесь, что доверитель в курсе происходящего с его недвижимостью, жив и здоров. Это необходимо, чтобы избежать возможных судебных тяжб. Обязательно проверьте, действительна ли доверенность на день сделки.

Участие агентства недвижимости и опытного риэлтора при подготовке и проведении сделки дает дополнительные гарантии ее законности. Вы получаете страховку и защиту ваших интересов.

Был полезен материал? Сделайте репост, чтобы не потерять!

Заключение

Сделки с применением нотариальных доверенностей проводятся на рынке недвижимости достаточно часто. Для тех, кто не способен самостоятельно участвовать в процессе покупки и дальнейшей регистрации недвижимости, это удобный, но рискованный вариант решения вопроса. Важно понимать, подписывая доверенность, вы официально соглашаетесь на передачу прав и распоряжение деньгами другим лицам. Будьте осторожны в выборе претендента. Доверяйте только проверенному надежному человеку, в котором полностью уверены.

Чтобы обезопасить себя от мошеннических действий, проконсультируйтесь со специалистами. Доверенность должна быть составлена грамотно и обеспечивать гарантии правомочности. Опыт юристов и профессиональных нотариусов позволит избежать ошибок при составлении доверенности и успешно завершить сделку купли-продажи.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector