Bankrot-help.ru

Консультация Юристов
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что делать дольщику, если застройщик обанкротился

Что делать дольщику, если застройщик обанкротился?

Вложение денежных средств в строительство квартиры при долевом строительстве считается довольно выгодным, но и рискованным. Доверяя финансы застройщику, каждый боится страшного слова «банкротство». Сегодня это случается довольно часто и обманутые дольщики остаются без квартиры, в которую вложились на стадии строительства.

Регулируется Федеральным Законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности/банкротстве».

Застройщик может внезапно обанкротиться по стечению обстоятельств, оставив обязательства перед дольщиками неисполненными, но случается преднамеренное объявление компании несостоятельной, что в итоге заканчивается ее ликвидацией. Что же делать дольщику при банкротстве застройщика и как вернуть потерянные средства?

Как дольщику вернуть свои деньги?

До 2011 года дольщик мог получить в качестве компенсации только деньги. Для этого приходилось реализовывать недостроенное здание, а это, понятное дело, очень длительная процедура, так как такая недвижимость мало кому нужна. И если ее и реализовывали, то по сниженной цене, что никак не компенсировало затраты дольщиков.

После принятия изменений существует три варианта получения возмещения:

• денежными средствами (в размере внесенных инвестиций плюс упущенная выгода);

• передачей жилого помещения в собственность дольщику, даже если платежи не осуществлены в полном объеме (возможно только для достроенных объектов);

• передачей недостроенного помещения в собственность ЖСК.

Заявлять требования следует исходя из реальной ситуации. Если, к примеру, ваша квартира расположена на 10-м этаже, а дом достроен только на семь, то требовать целесообразно денежную компенсацию. Если же строительство завершено, но дом не введен в эксплуатацию, то лучше всего требовать от суда признать право собственности на обозначенную в договоре квартиру.

При подаче заявлений в суд формируется два реестра участников процесса:

реестр кредиторов – тех лиц, которые требуют денежной компенсации;
реестр дольщиков – тех лиц, которые хотят получить квартиры.

В ходе судебного процесса перейти из одного реестра в другой сложно и это должно подтверждаться объективными потребностями, так что лучше заранее определиться, что вам нужно – деньги или жилье.

Требования кредиторов утверждаются в ходе судебного заседания и удовлетворяются на этапе конкурсного производства. И если с получением денег и квартир в собственность более-менее ясно – нужно лишь дождаться решения суда и этапа реализации имущества – то в случае с оформлением недостроенного жилья в собственность сложнее.

Для этого дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, который и получает возможность завершить строительство до конца и сдать дом в эксплуатацию. При этом должны соблюдаться следующие условия:

• уставной капитал ЖСК должен позволить продолжать стройку;

• общая сумма требований участников ЖСК не должна быть менее 95% от общей стоимости объекта (иными словами, в ЖСК должна войти большая часть дольщиков);

• недострой должен полностью принадлежать застройщику (к примеру, если земельный участок под домом арендован, то схема нереализуема).

На практике ЖСК образуется довольно редко, и это обычно касается домов с малым числом достаточно обеспеченных собственников. Чаще всего дольщики требуют или квартиры, или свои деньги.

Инна Белякова,
адвокат

Права дольщиков существенно расширены
Как известно, государство в последнее время все больше внимания уделяет проблемам, которые встают перед долевыми участниками строительства (дольщиками) в случае банкротства застройщика. Еще несколько лет назад при банкротстве застройщика судьба у долевого участника была только одна – включение его в третью, то есть последнюю за государством, работниками банкрота, пенсионным фондом, очередь требований кредиторов (которой, как правило, уже ничего не достается). Сейчас же действует специальная глава в законе «О несостоятельности (банкротстве)», которая предполагает передачу незадачливым дольщикам уже оплаченных ими квартир и признание за ними права собственности на это имущество.

До последнего времени старый порядок действовал и в отношении машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 квадратных метров (чуланы, кладовые и т.п.). И если на оплаченную квартиру дольщик в случае банк­ротства застройщика в последние годы уже мог зарегистрировать право собственности, то полностью оплаченные машино-места и кладовки, как и ранее, превращались в денежный долг банкрота, получение которого в полном объеме было делом практически нереальным.

Но теперь законодатель восполнил этот пробел и 25 декабря 2018 года внес в Федеральный закон «О несостоятельности (банк­ротстве)» важные изменения, направленные на защиту прав лиц, заключивших с застройщиком договоры долевого участия на передачу машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 квадратных метров. Как уже говорилось, ранее закон предполагал не передачу таких объектов дольщикам, а трансформацию требований в денежные долги и последующее их включение в третью очередь требований кредиторов. А на практике все сводилось к тому, что указанные денежные средства дольщики не получали, поскольку к третьей очереди денег просто не оставалось. И до внесения изменений в собственность дольщиков могли передаваться только жилые помещения.

Еще более сложная ситуация складывалась в том случае, если жилой дом не был введен в эксплуатацию до начала процедуры банкротства. Участники долевого строительства были вынуждены при этом обращаться с сомнительными исковыми заявлениями о признании права собственности на доли в незавершенном строительстве, в виде нежилых помещений. Такой вот, мягко говоря, странный объект собственности. Теперь же, после внесенных изменений, в случае банкротства застройщика участникам долевого строительства в соответствии с заключенными ими договорами долевого участия подлежат передаче следующие объекты:

  • жилые помещения;
  • нежилые помещения, площадью до 7 квадратных метров (кладовые и т.п.);
  • машино-места.

Необходимо отметить, что указанные нововведения распространяются также и на дольщиков, участвующих в делах о банкротстве застройщиков, возбужденных до внесения изменений в федеральный закон, то есть до 25 декабря 2018 года. Таким образом, законодатель придал закону обратную силу и распространил его действие на правоотношения, возникшие до вступления его в силу, чем защитил права большого количества граждан, попавших из-за банкротства застройщиков в трудную ситуацию.

Механизм передачи дольщикам оплаченного ими имущества
Теперь стоит сказать о предусмотренном законом механизме передачи дольщикам оплаченных ими объектов. В первую очередь, стоит обратить внимание на то, что требования о передаче жилых и нежилых помещений и машино-мест в собственность дольщиков предъявляются не арбитражному суду, а непосредственно конкурсному управляющему. То есть, переводя на разговорный язык, заявление
о передаче жилого помещения дольщику пишутся на имя конкурсного управляющего, а не на имя суда, как все иные заявления в рамках дела о банкротстве. И направляется данное заявление, соответственно, на адрес конкурсного управляющего.

Конкурсный управляющий – это такой специально назначенный судом человек, который аккумулирует все финансовые и прочие активы банкротящегося лица в целях выплаты долгов кредиторам. Информация о нем всегда есть на специализированных ресурсах в интернете. Кроме того, очень важно не пропустить срок подачи заявления о включении в реестр. Вообще, сроки в таких формализованных производствах как суд, тем более в делах о банкротстве, играют очень важную роль. Если пропустить установленный законом срок, то в большинстве случаев реализовать свое право, в том числе и право на передачу жилых помещений и машино-мест, уже не удастся.

Срок предъявления требований о включении в реестр передачи нежилого помещения или машино-места составляет три месяца со дня получения уведомления конкурсного управляющего о банкротстве застройщика, независимо от даты закрытия такого реестра. То есть, получили вы уведомление управляющего, узнали о банкротстве застройщика, и сразу бегите подавайте соответствующее заявление с приложением необходимых документов. Поверьте, три месяца – совсем небольшой срок, и пропустить его проще простого.

Читать еще:  Федеральный закон о несостоятельности банкротстве физических лиц

Для включения в реестр конкурсному управляющему необходимо направить следующий пакет документов:

  • заявление о включении в реестр требований о передаче нежилого помещения/машино-места;
  • копию паспортов лиц, указанных в договоре долевого участия;
  • копию договора долевого участия в строительстве;
  • копии документов, подтверждающих факт оплаты по договору (платежное поручение, приходный кассовый ордер);
  • копию договора уступки прав требований при наличии такового;
  • копию доверенности с полномочиями на представление интересов в рамках дела о банкротстве, в том случае, если заявление подается представителем.

Не думай о секундах свысока
Очень важно не только собрать полный пакет документов, но и уложиться в предоставленный законом срок. Поэтому совершенно не обязательно дожидаться получения от конкурсного управляющего уведомления. Оно может по каким-то причинам и не прийти. Тем более, что в современном информационном мире возможностей узнать о банкротстве застройщика очень много. И целесообразно подавать заявление о включении в реестр сразу же после получения информации о банкротстве застройщика из любых источников.

Кроме того, совсем не факт, что ваше заявление будет принято конкурсным управляющим с первого раза. Эти господа делают свою работу совсем не в интересах вкладчиков. Их задача – собрать как можно больше денег для формирования конкурсной массы (то есть той денежной массы, из которой будут удовлетворяться требования кредиторов), для чего, соответственно, оставить на балансе банкрота как можно больше имущества, которое можно продать. И ваши требования о передаче квартиры им, как говорится, совсем «не в кассу».
Соответственно, если вы подали документы сразу после того, как узнали о банкротстве застройщика, или хотя бы в течение первого месяца после свершения данного факта, но конкурсный управляющий отказал вам при этом (ввиду наличия каких-либо ошибок в заявлении, предоставления не полного пакета документов или по другим причинам), то у вас будет достаточно времени, чтобы исправить недостатки и подать требование повторно. А если срок подачи документов пропустить, то все становится очень грустно, поскольку срок может быть восстановлен только арбитражным судом и только при наличии уважительных причин.

По тем же причинам необходимо сохранять чеки и квитанции, подтверждающие факт направления требования о включении в реестр конкурсному управляющему. Потому, что заявление со всем пакетом документов может и потеряться, хотя и отправляется конкурсному управляющему по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью.

Узнать же о том, кто является конкурсным управляющим застройщика, адрес для направления корреспонденции (в том числе и того самого заявления с приложенным пакетом документов), равно как и о ходе процедуры банкротства в принципе, можно на сайте арбитражного суда или газеты «Коммерсантъ». Обычно же дольщики в подобных случаях узнают все раньше всех и к моменту публикации сведений в официальных источниках уже успевают выполнить половину необходимых действий.

В завершение стоит сказать, что срок рассмотрения подобных требований конкурсным управляющим составляет тридцать рабочих дней с даты получения заявления (которую можно отследить на сайте Почты России по идентификатору почтового отправления, напечатанному на чеке). По истечению срока конкурсный управляющий застройщика уведомляет о включении в реестр требований кредиторов или об отказе во включении с обязательным указанием причин. Отказ можно обжаловать в Арбитражном суде.

Что делать дольщику, если застройщик банкротится

Если раньше при решении вопроса о том, что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом, в лучшем случае можно было ожидать денежной компенсации, то сейчас он рассматривается более тщательно. До 2011 года, кроме денежных выплат, на плечи дольщиков взваливались другие заботы: требовалось продать новый недостроенный объект.

Учитывая, что продаваемый товар являлся специфичным, совершения сделки приходилось ждать годами. Часто объекты так и не выкупались. Если новое здание и продавалось, то по минимальной стоимости, из-за чего вкладчики все равно уходили в большой минус.

После вступления в силу важных изменений в законодательных актах вариантов возможных действий стало намного больше:

  1. Требование по финансам в случае банкротства строительной компании (рассчитываются вложенные финансы с учетом потерянной выгоды).
  2. Новостройка передается в полное распоряжение вкладчика. Данный момент актуален, если здание уже готово, но еще не сдано в эксплуатацию.
  3. Передача недостроенного здания во владение ЖСК.

Внимание! В случае признания банкротства строительной компании нужно сразу же предъявлять конкретные требования по текущему состоянию. К примеру, в плане указано 13-этажное здание, а новостройка завершена только до девятого этажа.

Рекомендуется выбирать требования в сторону денежной компенсации. Если же здание полностью достроено, но его не успели ввести в эксплуатацию, логичнее требовать признания собственного права владения на дом, который указан в договоре.

В случае разорения компании-строителя подать судебные иски имеют право:

  • кредиторы, которые хотят обратно вернуть свои деньги;
  • лица, желающие встать в долю для получения жилой площади.

При подаче иска в суд на застройщика нужно понимать, что взыскатель хочет получить, и описать непрозрачные требования.

Как правило, требования инвесторов удовлетворяются в судебном порядке после оценки и продажи активов разорившейся конторы. При этом получение недостроенного объекта в качестве собственности может вызвать некоторые проблемы.

Если компания становится банкротом, управленец должен оповестить об этом всех вложившихся инвесторов. Учитывая, что максимальный срок, отведенный на составление реестра, занимает два месяца, не все инвесторы могут попасть в список вкладчиков. Трудности официального оповещения зачастую связаны с долгой пересылкой почтовых уведомлений по России.

Чтобы не допустить подобной ситуации, достаточно посмотреть на официальном сайте государственного арбитражного суда, где можно узнать информацию о каждом обанкротившемся юридическом лице. Тогда инвестор будет вовремя уведомлен.

Что следует предпринять при получении информации о банкротстве компании-строителя:

  1. За два месяца с момента вынесения заявления обратиться к судебному приставу.
  2. Заполнить заявление с требованием включения в один из перечней в виде инвестора.
  3. Прикрепить копию нотариально заверенного соглашения с обедневшей фирмой. Этот документ подтверждает право владения на объект недвижимости или производство. Также нужно приложить акты о вложенных деньгах, подтверждающие вклады.
  4. Ожидать оглашения вердикта в суде.
  5. Связаться с управленцем, чтобы забрать копию постановления.
  6. Сделать все по судебному решению: забрать денежную сумму (инвестиции или выплаченная ипотека) или получить право на реестр недвижимости.

Чтобы быстрее получить деньги или квартиру, важно помогать управленцу в продаже активов обанкротившейся организации.

Утверждение арбитражного управляющего при банкротстве застройщика

Арбитражный управляющий — это ключевая фигура любого банкротного дела, в том числе и дела о банкротстве застройщика. Дольщики, когда оказываются в этой ситуации, зачастую не понимают, для чего нужен управляющий и чем он сможет помочь. При этом нужно отметить, что участие в процедуре банкротства управляющего является прежде всего потребностью, поскольку арбитражный управляющий в каждой процедуре является связующим звеном между застройщиком и дольщикам (кредиторами).

Более того, полномочия и функции арбитражного управляющего на каждой процедуре банкротства разные, в этой связи выделяются основные действующие лица: временный управляющий (при процедуре наблюдения за застройщиком, сбора всей информации о платежеспособности, сделках и формировании реестра кредиторов); конкурсный управляющий (при процедуре конкурсного производства застройщика), завершает процедуру банкротства, производит расчеты с кредиторами, передает в счет погашения требований имущество должника, проводит торги.

Читать еще:  Какие документы нужны для оформления банкротства
Утверждение арбитражного управляющего в Казани и Республике Татарстан

Для того, чтобы утвердить конкретную кандидатуру арбитражного управляющего вам необходимо при подаче заявления о банкротстве застройщика указать Ф.И.О. управляющего, его СРО арбитражных управляющих, иные реквизиты, которые позволят арбитражному суду сделать запрос СРО АУ и получить ответ.

В заявлении следует указать следующую информацию:

«Прошу суд утвердить кандидатуру арбитражного управляющего Фурмана Антона Владимировича из числа членов организации арбитражных управляющих — НП СРО «ЦФОП АПК» (ИНН 7707030411, КПП 770701001, ОГРН 1107799002057), находящегося по адресу: 107031, г. Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 32, стр. 1; Тел. (495) 668-09-90, 668-09-91»

Указанная выше информация НП СРО арбитражный управляющих, указанная в заявлении, поступает в арбитражный суд, в который вы подали заявление о банкротстве. Далее судья направляет запрос о кандидатуре арбитражного управляющего в соответствующее СРО арбитражных управляющих.

Организация арбитражных управляющих при получении запроса арбитражного суда о возможности предоставления кандидатуры арбитражного управляющего предоставляет ответ о возможности участия арбитражного управляющего по соответствующему делу, по которому поступил запрос.

В случае, если вы выполнили все действия правильно, то СРО арбитражных управляющих даст по вашему делу положительный ответ и предоставит кандидатуру арбитражного управляющего.

Как арбитражный управляющий поможет при банкротстве застройщика? в Казани и Республике Татарстан

Арбитражный управляющий:
— всегда сообщает о начале новой процедуры банкротства, уведомляет дольщиков о ходе наблюдения или конкурсного производства
— дает письменное согласование сделок и действий должнику, например, заключение договоров о передаче жилых помещений, соглашения об их изменении или расторжении, совершения иных сделок
— привлекает оценщика, устанавливает размер реального ущерба при предъявлении денежных требований к застройщику
— ведет реестр кредиторов, вносит изменения, исключает требования
— организует и проводит собрания кредиторов
— совершает операции по специальному банковскому счету для финансирования объекта незавершенного строительства
— ставит вопросы о передаче объекта незавершенного строительства в ЖСК или иной кооператив
— обеспечивает передачу объекта незавершенного строительства новому застройщику
— выявляет признаки преднамеренного и фиктивного банкротства
— проводит анализ финансового состояния должника и результатов его финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности
— проводит иные мероприятия, предусмотренные законом о банкротстве

Документы от клиента для утверждения арбитражного управляющего: в Казани и Республике Татарстан

Потребуется только заявление о банкротстве застройщика, в котором следует указать следующую информацию:

«Прошу суд утвердить кандидатуру арбитражного управляющего Фурмана Антона Владимировича из числа членов организации арбитражных управляющих — НП СРО «ЦФОП АПК» (ИНН 7707030411, КПП 770701001, ОГРН 1107799002057), находящегося по адресу: 107031, г. Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 32, стр. 1; Тел. (495) 668-09-90, 668-09-91»

Стоимость услуги: от 30 000 р. в месяц

Не дайте себя обмануть застройщику, запишитесь на консультацию прямо сейчас!

Заполните форму для отправки заявки юристу к нам в офис:

* консультация юриста бесплатна при заказе юридических услуг
* мы свяжемся с вами для уточнения даты и времени консультации

Как владельцам эскроу-счета получить не деньги, а квартиру в случае банкротства застройщика

Переход на проектное финансирование и счета эскроу существенно снизил, но не исключил вероятность банкротства застройщиков. Пока ни одного такого банкротства не зарегистрировано, потому что переход на эскроу произошел лишь чуть больше года назад – 1 июля 2019 года. Однако рано или поздно рынок столкнется с такой проблемой. Свои деньги люди, купившие квартиры через систему эскроу, смогут вернуть в любом случае – по крайне мере, в пределах гарантированных государством 10 млн руб. Однако обычно дольщикам нужны не деньги, а жилье.

Проблемы правоприменения ст. 201.12 — 2

Порядок участия в банкротстве владельцев счетов эскроу регулируется статьей 201.12-2 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Когда в 2018 году законодатель принял эту норму, юристы разом заговорили, что участники строительства с эскроу в случае банкротства девелопера станут такими же обманутыми дольщиками, как и их предшественники в 90-е и «нулевые» годы. Ведь эта статья предполагает участие владельцев эскроу в процедуре банкротства, если граждане не пожелают вернуть деньги и потребуют квартиры.

Однако в 2019 году закон № 151-ФЗ обставил применение статьи 201.12-2 дополнительными условиями, указав, что статья применяется, если застройщик обанкротился до 27.06.2019 г., и к этой дате не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. Формулируя это условие, законодатель не использовал союз «также». Это свидетельствует об ограниченном применении нормы. Получается, что если застройщик обанкротился в 2020 году, то данная статья уже не применяется. Однако на сегодняшний день только эта норма подробно описывает алгоритм действий владельца эскроу при банкротстве застройщика, если гражданин хочет получить квартиру, а не деньги.

Застройщик-банкрот закончил строительство и получил разрешение на ввод в эксплуатацию

Лучший вариант развития событий. Дольщик получит квартиру и машино-место. Для этого надо, чтобы девелопер достроил здание и получил разрешение на ввод в эксплуатацию. При этом неважно, когда строители закончили работы и сдали объект: до начала банкротства или уже в ходе этой процедуры (ст.201.11 закона № 127-ФЗ).

Требования дольщика, уплатившего по ДДУ на эскроу и отказавшегося от возврата денег, включаются в реестр. Владелец эскроу, в течение 2 месяцев с момента получения от управляющего уведомления об открытии конкурсного производства в отношении строительной фирмы, заявляет конкурсному управляющему требование о передаче объекта. Впрочем, субъект вправе отказаться от договора и потребовать назад деньги.

Не позже 4 месяцев по окончании срока для предъявления требований дольщиками, управляющий созывает и проводит собрание (ст. 201.12-2). Собрав дольщиков, управляющий выносит на обсуждение и утверждение вопрос об обращении в арбитраж с ходатайством о погашении требований через передачу гражданам квартир, нежилых помещений и машино-мест. Понятно, что если уж владельцы эскроу довели дело до собрания, то проголосуют и за ходатайство. Однако даже это не гарантирует передачу объектов. Рассматривая ходатайство, судья руководствуется статьей 201.11 закона № 127-ФЗ, а эта норма обставляет передачу недвижимости дополнительными правилами. Так, между строителями и дольщиками должны быть подписаны акты приема-передачи, стоимость передаваемых квартир и нежилых помещений не может более чем на 5% превышать суммарный размер требований участников строительства, за передачу объектов высказалось три четверти кредиторов четвертой очереди, после передачи недвижимости девелопер-банкрот сможет погашать текущие платежи, помещений хватает на всех дольщиков и нет двойных продаж и так далее. Учитывая перечень условий, получение квартир становится нетривиальной задачей. Легче забрать деньги и закрыть эскроу.

Компания обанкротилась, не закончив строительство, и не получила разрешение на ввод в эксплуатацию

В этом случае дольщик вместо возврата денег с эскроу также заявляет требования о передаче помещений, входит в реестр кредиторов и участвует в процедуре. Конкурсный управляющий (при наличии оснований) включает требования в реестр и проводит собрание. Правда, на этот раз управляющий ставит перед дольщиками вопрос не о передаче помещений, а о привлечении для завершения строительства другой строительной компании, когда подобная возможность имеется. Новый застройщик приобретает права и обязательства девелопера-банкрота. При этом участники строительства не вправе требовать от нового застройщика уплаты штрафов и неустоек «за грехи» обанкротившейся организации.

Читать еще:  Аукционы по банкротству

Достраивать объекты может и Фонд по защите прав дольщиков (ст.201.15-1 закона № 127-ФЗ), если решит профинансировать завершение строительства дома.

Владельцы эскроу не вправе создавать кооператив для завершения строительства

Статья 201.10 закона № 127-ФЗ даёт дольщикам право создать кооператив (ЖСК) и при наличии условий ходатайствовать перед арбитражем о погашении требований путем передачи кооперативу прав застройщика на «незавершенку». Однако эта норма не распространяется на владельцев эскроу. Эта категория дольщиков не вправе создавать ЖСК и завершать подобным образом строительство объекта (ст. 201.12-2).

Возможные проблемы владельцев эскроу в будущем

Встает вопрос, что делать, если застройщик обанкротился в 2020 (или в последующие годы), и при этом заключал ДДУ только с использованием эскроу. Пока что подобных случаев не зафиксировано. Конечно, на Федресурсе встречаются конкурсные производства, возбужденные в 2020 г. Однако ДДУ по этим делам подписывались ещё в 2015 — 2016 годах, когда об эскроу не было речи. Поэтому «классические» банкротства застройщиков, применяющих ДДУ исключительно с эскроу, появятся только через 2 — 3 года. Пока нет судебной практики. И если статья 201.12-2 не будет применяться, то удовлетворение требований пройдет по стандартной схеме. Прежде всего, гражданин сможет вернуть деньги с эскроу. Если же застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию до банкротства, то участник строительства с эскроу заявит требования о передаче помещения. Тем более, что статья 15.4 закона о долевом участии в строительстве не обязывает дольщика разрывать ДДУ при банкротстве девелопера. Эта норма говорит лишь о том, что несостоятельность застройщика считается основанием для расторжения договора. Кроме того, статья 201.1 закона о банкротстве считает дольщика, внесшего деньги на эскроу, субъектом процедуры банкротства.

Другой вопрос, что делать, если строительная фирма обанкротится и оставит объект незавершенным. Здесь действуют уже другие правила. Так, ДДУ содержит срок сдачи дома. Соответственно, при оформлении эскроу уполномоченный банк вносит в договор (или оферту) эту дату, как день истечения срока действия эскроу. В свою очередь статья 860.10 ГК РФ обязывает кредитную организацию закрыть счет по истечении срока действия договора эскроу. Одновременно, внутренние положения уполномоченных банков об открытии и обслуживании эскроу обязывают застройщиков предоставлять сведения об изменении плановой даты ввода объекта в эксплуатацию. Если же строители обанкротятся, то не перенесут срок и не известят банк. Поэтому последний самостоятельно перечислит деньги гражданину и закроет эскроу. Получается, что кредитная организация не только закроет счет, но и расторгнет за гражданина ДДУ. Ведь неоплата по договору — это основание для расторжения. Понятно, что в такой ситуации человек не сможет стать участником процедуры банкротства и претендовать на квартиру. Но это опять же только предположение, потому что таких ситуаций еще не было.

Выводы и прогнозы

Итак, сегодня дольщик с эскроу вправе отказаться от денег и, вступив в процедуру банкротства, получить жилье. Однако это тяжело сделать. Основная функция эскроу — это не передача квартиры после банкротства девелопера и не извлечение дохода, а сбережение денег и их возврат дольщику при несостоятельности застройщика. Поэтому чиновники в интервью говорят не об участии гражданина в процедуре банкротства, а о возможности вернуть деньги.

В настоящий момент продолжается переход на проектное финансирование. Тем не менее уже можно делать прогнозы. Так, скорее всего, лет через 5 — 6 перестанут работать статьи о финансировании фондом по защите прав дольщиков незавершенного строительства и спецсчете для финансирования. Ведь если кредит на постройку дома выдал банк, а деньги дольщиков условно депонированы на эскроу, то зачем фонду «лезть» в это дело? Деньги граждан защищены, а банк вправе выдать новый кредит или обанкротить застройщика. Это подтверждается и тем, что ЕИСЖС в реестре проблемных объектов не относит эскроу к механизму защиты прав граждан. Таковыми являются только компенсации фонда и завершение строительства за его счет. То есть, по мнению чиновников, эскроу достаточно для нивелирования рисков.

Кроме того, законодатель, скорее всего, отменит статьи о погашении требований за счет передачи «незавершенки», передачи жилья и машино-мест, о собрании дольщиков и о погашении требований владельцев эскроу. Какой смысл и от этих норм, когда строительство велось на деньги банка, а средства дольщиков лежали «мертвым грузом» на эскроу и возвращены человеку после банкротства строительной компании?

В то же время появятся новые статьи. Так в Думе муссируется вопрос о компенсации владельцам эскроу при банкротстве застройщика. Речь идёт об убытках, понесенных дольщиками в результате инфляции и роста цен на квартиры, пока деньги «висели» на счете, а также о потерях на выплаченных процентах, если гражданин брал ипотечный кредит. Возможно, скоро увидим законодательные инициативы, направленные на решение этих проблем.

Ну, и наконец, должны решаться и теоретические вопросы. Юристы и ученые правоведы утверждают, что при использовании эскроу ДДУ теряет признаки «долевого участия». Это участие предполагает использование денег непосредственно в процессе строительства. Однако при условном депонировании при возведении здания используются деньги банка, а не дольщиков. В конечном итоге граждане, конечно, оплачивают объекты, но не «участвуют» в строительстве. Следовательно, это уже не ДДУ, а что-то другое. Поэтому рано или поздно в законе появится новый термин для определения данного договора.

Наш опыт работы по застройщикам в состоянии банкротства

26.10.2018г. арбитражный суд по нашему заявлению признал за участником долевого строительства право собственности на квартиру. Причина судебного спора: приостановление регистрации в Росреестре.

31.10.2018г. арбитражный суд по нашему заявлению признал за дольщиком право собственности на квартиру. Дольщик не стал дожидаться проиостановления регистрации и признал право собственности в суде.

Уведомление арбитражного управляющего о включении требований в реестр

Мы подавали много заявлений по банкротным застройщикам о включении требований в реестр жилых помещений. Для примера выкладываем уведомление конкурсного. Каждый арбитражный управляющий разрабатывает свою форму, но для общего представления этого вполне достаточно.

26.09.2018г. суд общей юрисдикции по нашему иску признал за дольщиком право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Изменения в закон о банкротстве от 25.12.2018 года защищают только дольщиков с нежилыми помещениями до 7 кв.м., а также с машиноместами любой площади. От попадания в конкурсную массу не защищены дольщики с нежилыми помещениями более 7 кв.м. Участник долевого строительства заключил ДДУ на 37 квадратных метров. После банкротства застройщика обратился к нам за помощью и мы признали за ним это нежилое помещение.

Здесь можно скачать, для примера, определения арбитражных судов по различным банкротным застройщикам: Читать далее

Наши услуги дольщикам по банкротным застройщикам

  • Признаем право собственности на квартиру или нежилое помещение в домах, введенных в эксплуатацию
  • Внесём требования о передаче вам недвижимости в натуре в реестр требований участников строительства.
  • Не дадим попасть в конкурсную массу нежилым помещениям более семи квадратных метров
  • Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector