Bankrot-help.ru

Консультация Юристов
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

ВС: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме

ВС: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме

5 сентября Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС16-3099(4,5) по спору о признании за гражданами права собственности на конкретные квартиры в недостроенном многоквартирном жилом доме.

Застройщик, впоследствии признанный банкротом, не достроил дом

В 2003–2009 гг. ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома. Соответствующие договоры об участии в строительстве жилья заключались между сторонами не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, они не проходили государственную регистрацию. Жилой дом так и не был построен застройщиком. В апреле 2011 г. суд признал корпорацию банкротом и ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства.

В дальнейшем Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора поручило ООО «Стройпроектсервис» завершить строительство жилого дома как проблемного объекта. Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве, был составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры г. Самары. Общество разработало проектную документацию для завершения строительства, ему предоставили земельный участок по договору субаренды в июле 2017 г.

Впоследствии к корпорации были применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающей особенности банкротства застройщиков. Требования восьми граждан к корпорации о передаче квартир были включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами. Далее они обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на конкретные квартиры в недостроенном доме. Заявители также потребовали исключить их требования в отношении указанных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

Суды удовлетворили требования граждан о признании права собственности на квартиры

Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.

Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет. При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.

Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.

ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований граждан

Изучив материалы дела № А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения. Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Верховный Суд пояснил, что для получения вышеуказанного статуса не обязательно заключение ДДУ и создание недвижимого имущества согласно Закону об участии в долевом строительстве. Он признал факт того, что граждане являются участниками строительства на основе заключенных с корпорацией договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, и последующих соглашений об уступке требований.

Со ссылкой на положения ГК РФ Суд отметил, что между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно – передать им имущество в собственность.

«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Как разъяснено в абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств, при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора», – указано в определении.

Как пояснил Суд, такие разъяснения согласуются со специальными положениями п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Согласно им необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (то есть фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота). В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, нижестоящие суды не могли признать право собственности на «доли. в виде квартир».

Судебная коллегия ВС РФ также не согласилась с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом. Со ссылкой на ст.130 ГК РФ она подтвердила, что объекты незавершенного строительства действительно относятся к объектам недвижимого имущества. В то же время Суд отметил, что основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона (ст. 218 и 244 ГК РФ). Однако покупатели будущих квартир как будущей вещи не подтвердили наличие таких оснований.

«Норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства. Ввиду того что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению», – отметил Суд.

Как следовало из пояснений участников строительства и их представителей в ВС, обращение граждан в суд с заявлениями к корпорации о признании права собственности преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом (в том числе силами нового застройщика) им будет предоставлено жилье в этом доме.

«Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений. Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (п. 5 ч. 2 ст. 125, п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящего суда и отказал в удовлетворении исков граждан.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

В комментарии «АГ» юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Юлия Бурденко предположила, что при рассмотрении текущего спора нижестоящие суды учли правовую позицию ВС РФ в Определении от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10. Тогда Суд пришел к выводу, что смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

Читать еще:  Торги по банкротству площадки

«Между тем в настоящем деле ситуация несколько иная. В деле, рассмотренном Судом в январе 2017 г., первоначальный застройщик на момент рассмотрения спора был ликвидирован, а спорный объект недвижимости находился в той степени готовности, которая позволяла определить долю в праве собственности через характеристики определенной квартиры. В рассматриваемом же деле первоначальный застройщик находится в процедуре банкротства, в отношении него применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, основной целью которых является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. При этом данные правила определяют условия, при которых за участниками строительства может быть признано право собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, подписанный передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения). Данные условия в настоящем деле отсутствуют», – пояснила эксперт.

Юрист убеждена, что к таким выводам Верховный Суд пришел не столько ввиду формального нарушения судами нижестоящих инстанций специальных правил Закона о банкротстве, сколько ввиду того, что он обоснованно задался вопросом о том, что «дольщики», за которыми нижестоящие инстанции признали право собственности на «доли… в виде квартир», будут делать с данным правом собственности дальше.

«Во-первых, как ранее указывал ВС РФ в своих позициях, сам по себе факт признания судами за кредиторами права собственности в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения. Из материалов дела не следует, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию обозначенные судами характеристики квартир (в виде которых определены доли в праве) будут соответствовать фактически созданным объектам недвижимости. Во-вторых, Суд указал, что фактически в данном деле не решен вопрос о том, кому в настоящее время принадлежат права на объект незавершенного строительства. По сути, он намекнул, что “дольщикам” следует заняться вопросом переоформления договоров с новым застройщиком», – подытожила Юлия Бурденко.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что в рассматриваемом деле суды в очередной раз меняют свои прежние подходы к вопросу о возможности признания права собственности на доли в не завершенном строительством объекте за участником долевого строительства. «Суды общей юрисдикции и раньше нисколько не смущались делать это, хотя объекта, который вообще-то подлежал передаче дольщику (квартиры), еще вовсе не существовало в натуре. Арбитражные суды последовательно придерживались позиции, согласно которой права дольщика – сугубо обязательственные, и признание права собственности есть ненадлежащий способ их защиты. Можно лишь понуждать застройщика к передаче квартиры, если она достроена. Этот подход был четко зафиксирован в Постановлении Пленума ВАС № 54 от 11 июля 2011 г. Так две системы и существовали в параллельных мирах: в одном признавали право на то, чего нет, в другом отвечали “на нет — и суда нет”», – пояснил он.

По словам эксперта, попыткой какого-то примирения двух подходов было введение в Закон о банкротстве параграфа 7 главы 9 о банкротстве застройщиков. «Согласно ей, с одной стороны, требования даже обычных граждан-непредпринимателей к недвижимости (даже о признании права собственности) застройщика-банкрота изымались из подведомственности судов общей юрисдикции и передавались в арбитраж. С другой стороны, были предусмотрены нормы, позволяющие все-таки признавать право собственности, но при условии, что здание в целом введено в эксплуатацию. Если же объект не достроен, то право признаваться не должно было», – отметил Александр Латыев.

Он добавил, что такое положение дел существовало до 24 февраля 2015 г., пока ВС РФ не рассмотрел дело Андрея Мироновича (Определение № 305-ЭС14-1186). Заявитель в рамках этого дела требовал признать за ним долю в праве собственности на недостроенный объект. «Ему отказали в нижестоящих судебных инстанциях, но ВС отметил, что другие дольщики до начала банкротства успели получить решения в судах общей юрисдикции о признании права собственности на этот объект. Следовательно, нарушился бы конституционный принцип равенства граждан. В итоге Суд, опровергая всю практику арбитражных судов, тогда признал за гражданином долю в праве собственности на недостроенный объект», – пояснил эксперт.

По мнению Александра Латыева, в рассматриваемом деле нижестоящие инстанции признали доли в праве собственности на недостроенный объект, “соответствующие их квартирам”. «В принципе, нижестоящие суды поступили в соответствии с подходом дела Мироновича. Но тут уже ВС РФ, наоборот, отменяет их решения и указывает на то, что признавать право собственности на квартиры в недостроенном объекте нельзя. Таким образом произошел возврат к разумной и принципиально правильной позиции, но существовавшей до дела Мироновича», – заключил юрист.

Александр Латыев добавил, что в рассматриваемом случае неизвестно, было ли признание прав на аналогичные объекты в том же доме за другими гражданами в судах общей юрисдикции. «Но тогда, наверное, не стоило бы отказывать гражданам, как сделал ВС сейчас, а следовало отправить дело на новое рассмотрение. Или все-таки Суд одумался и решил (в опровержение собственной прошлой позиции) зафиксировать, что вне зависимости от того, признавалось ли право за другими, все равно не может быть квартир в объекте незавершенного строительства», – предположил эксперт.

«В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами», – подытожил Александр Латыев.

Что делать для того, чтобы не оказаться в такой ситуации?

Всегда нужно держать в голове несколько основных принципов:

— чем ниже цена за квадратный метр, тем выше вероятность попасть на тёмные схемы;

— в идеале вы должны заключить договор долевого участия в строительстве (далее — ДДУ), который обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре (без соответствующей регистрации ДДУ считается незаключенным).

— после ввода объекта в эксплуатацию необходимо потребовать передать квартиру по акту приема-передачи. Акт подписывается дольщиком и застройщиком.

Что делать, если вы все-таки решили пойти на риск (то есть цена за квадратный метр весьма привлекательная, а заключить вам предлагают ряд сделок: например, предварительный ДДУ, договор займа и соглашение об уступке прав требования по ДДУ). В таком случае необходимо тщательно все взвесить и обратиться за консультацией к юристу. Главное не к юристу застройщика и не к риэлтору. Консультирующий юрист не должен быть заинтересован в заключении сделки и его мнение должно быть независимым.

С 1 июля 2019 года все зарегистрированные ДДУ должны сопровождаться заключением договора счета эскроу. Это означает, что если вы заключаете ДДУ, то в обязательном порядке должны перечислить денежные средства за квартиру на специальный счет в банк. Застройщик получит их только после ввода объекта в эксплуатацию. В случае расторжения ДДУ вы получаете деньги обратно (проценты выплаченные банку по ипотеке не возвращаются).

С такой схемой все выглядит надежнее, но как такое решение законодателя будет работать на практике, не совсем ясно ни застройщикам, ни дольщикам, ни даже банкам. В любом случае следует руководствоваться принципами, указанными выше.

Гарантии для дольщиков

Какие именно гарантии предусмотрены законом для дольщиков?

К их числу можно отнести следующие гарантии дольщикам:

  • дольщик имеет право выбрать форму компенсации: он может потребовать денежную компенсацию или передачу жилого помещения в натуре;
  • их требования удовлетворяются в третьей очереди (в первой очереди погашаются требования тех лиц, здоровью которых был нанесен вред, а во второй очереди – требования работников, связанных с оплатой труда);
  • дольщики наделены возможностью проведения собственного собрания кредиторов;
  • участники строительства могут также потребовать выплату компенсации за понесенный ущерб;
  • при заключении мирового соглашения требуется согласие не менее ¾ дольщиков, которые включены в реестр кредиторов;
  • требование о передаче жилого помещения может быть удовлетворено несколькими способами, предусмотренными законодательством.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику?

Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения.

Читать еще:  Виды и порядок осуществления процедур банкротства

По смыслу статьи 201.1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:

  • 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
  • 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.

Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:

  1. О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
  2. О предоставлении жилья в собственность.

Соответственно, арбитражным управляющим формируются два реестра требований кредиторов — денежных требований и требований о предоставлении жилплощади.

Заявление о банкротстве застройщика и включении требований в кредиторский реестр подается в арбитраж, разрешающий вопросы о несостоятельности стройфирмы. Особенностью данного заявления будет то, что в просительной части должник должен просить суд не о взыскании со строительной фирмы денежных средств, а о включении требований заявителя в соответствующий реестр. В остальном структура заявления схожа со структурой иска.

В обязательном порядке к заявлению о банкротстве застройщика необходимо приложить ДДУ, как подтверждающий документ, бумаги о перечислении денег, претензию к строительной организации и т.д.

В соответствии с особенностями банкротства застройщика, описанными в п.6 ст.201.1 ФЗ «О банкротстве», не только физлица по ДДУ имеют право на предъявление заявления в арбитраж в качестве кредиторов. Закон защищает также обладателей основного и предварительного договора купли-продажи, договора займа, договора простого товарищества и прочих соглашений, связанных с предоставлением денег и активов ради возведения многоэтажек с последующей передачей готовых стройобъектов в собственность инвесторам. Пострадавшие субъекты будут иметь те же права, что и обманутые дольщики.

214-ФЗ: банкротство застройщика и денежные требования

Если строительный объект находится на стадии «ямы» или «фундамента», дольщику необходимо заявлять претензию денежного характера. Физическое лицо может потребовать взыскания со строительной фирмы оплаченную сумму по контракту, а также реальные убытки. Кроме того, дольщик вправе отсудить у застройщика все штрафы и проценты, предусмотренные соглашением.

Согласно ст.201.9 федерального закона «О банкротстве», вложенные в строительство деньги дольщики смогут получить в третью очередь. Процедура банкротства застройщика подразумевает поэтапные выплаты всем пострадавшим от разорения строительной компании. Сначала строительная фирма делает расчеты с субъектами, перед которыми она отвечает за причинение ущерба их здоровью и жизни, затем расплачивается с долгами по зарплате своих сотрудников, и только потом наступает черед дольщиков.

Требования дольщиков о натуральном возмещении

Важно помнить про особенности банкротства застройщика, которые влияют на решение о возмещении средств пострадавшим. Требования физических лиц могут быть удовлетворены и в натуральном виде, если многоэтажка фактически построена. Законодательство предусматривает следующие возможные варианты:

1. Предоставление физическим лицам квартир и прочих объектов в собственность. Мера применяется, если:

  • здание вводилось в эксплуатацию;
  • передаточная документация на квартиру отсутствует;
  • стоимость передаваемых объектов не превышает больше чем на 5 % стоимость всех заявленных требований, либо 2/4 кредиторов последней очереди согласны на такие мероприятия, либо на депозит судебного органа была внесена соответствующая сумма;
  • оставшихся активов хватит для уплаты долгов первоочередным кредиторам;
  • есть возможность передачи жилплощади, отвечающей пунктам договора.

2. Признание права собственности на жилплощадь. Мера применяется, если:

  • здание вводилось в эксплуатацию;
  • передаточная документация была подписана до даты подачи заявления о несостоятельности в арбитраж.

3. Привлечение нового застройщика для завершения строительных работ. Данный способ существует с 2016 года, и в настоящее время он активно используется на практике. Мера применяется при:

  • наличии застройщика, выразившего намерение закончить стройку;
  • наличие положительного заключения уполномоченного органа о возможности завершить стройку;
  • наличие определения арбитража об удовлетворении намерений.

4. Сдача недостороенного объекта дольщикам для окончания работ путем учреждения ЖСК или иного потребительского кооператива. Мера применяется, если:

  • стоимость прав строительной фирмы на недостроенный объект и надел под ним не превышает больше чем на 5 % всей стоимости требований кредиторов, либо три четверти кредиторов последней очереди согласны на такие меры, либо на депозит судебного органа поступили соответствующие средства;
  • денежных резервов после передачи дольщикам недостроя будет достаточно для удовлетворения денежных претензий кредиторов предыдущих очередей;
  • недострой является собственностью строительной фирмы;
  • участок под недостроенным домом является собственностью стройфирмы или принадлежит ей на другом праве;
  • дольщики приняли решение о создании ЖСК или иного кооператива.

Для реализации каждого из перечисленных вариантов (кроме привлечения сторонней строительной организации и признания права собственности), арбитражный управляющий производит обязательное собрание дольщиков. Только при наличии согласия дольщиков соответствующее ходатайство вносится на рассмотрение арбитража. Данный этап является обязательным в процедуре банкротства застройщика.

Что сможет вернуть дольщик при банкротстве застройщика?

Как только все дольщики установлены, конкурсный управляющий объявляет о собрании, на котором должна решиться судьба недостроенного дома. Его проводят в течение трех месяцев с того момента, когда закончили формировать реестры кредиторов. О дате собрания управляющий обязан поставить в известность дольщиков, отправив на их адреса уведомления.

На собрании участники строительства должны договориться о создании жилищно-строительного кооператива для достройки дома. После этого арбитражный суд должен принять решение о передаче недостроенного дома кооперативу.

Дольщики тех домов, застройщики которых делали отчисления в Фонд защиты дольщиков, на общем собрании смогут выбрать способ возмещения от застройщика-банкрота.

Возможны три варианта возмещения:

  1. достройка дома силами кооператива,
  2. передача дома для достройки новому застройщику,
  3. получение компенсации из Фонда защиты дольщиков.

Такая возможность предусмотрена в Федеральном законе от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Чтобы решение было принято, за него должно проголосовать абсолютное большинство (три четверти) дольщиков.

Если решено достраивать дом, всем дольщикам, включая тех, кто голосовал за денежную компенсацию, придется ждать окончания строительства, чтобы получить квартиру. Если недостроенных домов у застройщика несколько, голосование проводится по каждому дому в отдельности.

Как владельцам эскроу-счета получить не деньги, а квартиру в случае банкротства застройщика

Переход на проектное финансирование и счета эскроу существенно снизил, но не исключил вероятность банкротства застройщиков. Пока ни одного такого банкротства не зарегистрировано, потому что переход на эскроу произошел лишь чуть больше года назад – 1 июля 2019 года. Однако рано или поздно рынок столкнется с такой проблемой. Свои деньги люди, купившие квартиры через систему эскроу, смогут вернуть в любом случае – по крайне мере, в пределах гарантированных государством 10 млн руб. Однако обычно дольщикам нужны не деньги, а жилье.

Проблемы правоприменения ст. 201.12 — 2

Порядок участия в банкротстве владельцев счетов эскроу регулируется статьей 201.12-2 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Когда в 2018 году законодатель принял эту норму, юристы разом заговорили, что участники строительства с эскроу в случае банкротства девелопера станут такими же обманутыми дольщиками, как и их предшественники в 90-е и «нулевые» годы. Ведь эта статья предполагает участие владельцев эскроу в процедуре банкротства, если граждане не пожелают вернуть деньги и потребуют квартиры.

Однако в 2019 году закон № 151-ФЗ обставил применение статьи 201.12-2 дополнительными условиями, указав, что статья применяется, если застройщик обанкротился до 27.06.2019 г., и к этой дате не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. Формулируя это условие, законодатель не использовал союз «также». Это свидетельствует об ограниченном применении нормы. Получается, что если застройщик обанкротился в 2020 году, то данная статья уже не применяется. Однако на сегодняшний день только эта норма подробно описывает алгоритм действий владельца эскроу при банкротстве застройщика, если гражданин хочет получить квартиру, а не деньги.

Застройщик-банкрот закончил строительство и получил разрешение на ввод в эксплуатацию

Лучший вариант развития событий. Дольщик получит квартиру и машино-место. Для этого надо, чтобы девелопер достроил здание и получил разрешение на ввод в эксплуатацию. При этом неважно, когда строители закончили работы и сдали объект: до начала банкротства или уже в ходе этой процедуры (ст.201.11 закона № 127-ФЗ).

Требования дольщика, уплатившего по ДДУ на эскроу и отказавшегося от возврата денег, включаются в реестр. Владелец эскроу, в течение 2 месяцев с момента получения от управляющего уведомления об открытии конкурсного производства в отношении строительной фирмы, заявляет конкурсному управляющему требование о передаче объекта. Впрочем, субъект вправе отказаться от договора и потребовать назад деньги.

Читать еще:  Где публикуются сведения о банкротстве физических лиц

Не позже 4 месяцев по окончании срока для предъявления требований дольщиками, управляющий созывает и проводит собрание (ст. 201.12-2). Собрав дольщиков, управляющий выносит на обсуждение и утверждение вопрос об обращении в арбитраж с ходатайством о погашении требований через передачу гражданам квартир, нежилых помещений и машино-мест. Понятно, что если уж владельцы эскроу довели дело до собрания, то проголосуют и за ходатайство. Однако даже это не гарантирует передачу объектов. Рассматривая ходатайство, судья руководствуется статьей 201.11 закона № 127-ФЗ, а эта норма обставляет передачу недвижимости дополнительными правилами. Так, между строителями и дольщиками должны быть подписаны акты приема-передачи, стоимость передаваемых квартир и нежилых помещений не может более чем на 5% превышать суммарный размер требований участников строительства, за передачу объектов высказалось три четверти кредиторов четвертой очереди, после передачи недвижимости девелопер-банкрот сможет погашать текущие платежи, помещений хватает на всех дольщиков и нет двойных продаж и так далее. Учитывая перечень условий, получение квартир становится нетривиальной задачей. Легче забрать деньги и закрыть эскроу.

Компания обанкротилась, не закончив строительство, и не получила разрешение на ввод в эксплуатацию

В этом случае дольщик вместо возврата денег с эскроу также заявляет требования о передаче помещений, входит в реестр кредиторов и участвует в процедуре. Конкурсный управляющий (при наличии оснований) включает требования в реестр и проводит собрание. Правда, на этот раз управляющий ставит перед дольщиками вопрос не о передаче помещений, а о привлечении для завершения строительства другой строительной компании, когда подобная возможность имеется. Новый застройщик приобретает права и обязательства девелопера-банкрота. При этом участники строительства не вправе требовать от нового застройщика уплаты штрафов и неустоек «за грехи» обанкротившейся организации.

Достраивать объекты может и Фонд по защите прав дольщиков (ст.201.15-1 закона № 127-ФЗ), если решит профинансировать завершение строительства дома.

Владельцы эскроу не вправе создавать кооператив для завершения строительства

Статья 201.10 закона № 127-ФЗ даёт дольщикам право создать кооператив (ЖСК) и при наличии условий ходатайствовать перед арбитражем о погашении требований путем передачи кооперативу прав застройщика на «незавершенку». Однако эта норма не распространяется на владельцев эскроу. Эта категория дольщиков не вправе создавать ЖСК и завершать подобным образом строительство объекта (ст. 201.12-2).

Возможные проблемы владельцев эскроу в будущем

Встает вопрос, что делать, если застройщик обанкротился в 2020 (или в последующие годы), и при этом заключал ДДУ только с использованием эскроу. Пока что подобных случаев не зафиксировано. Конечно, на Федресурсе встречаются конкурсные производства, возбужденные в 2020 г. Однако ДДУ по этим делам подписывались ещё в 2015 — 2016 годах, когда об эскроу не было речи. Поэтому «классические» банкротства застройщиков, применяющих ДДУ исключительно с эскроу, появятся только через 2 — 3 года. Пока нет судебной практики. И если статья 201.12-2 не будет применяться, то удовлетворение требований пройдет по стандартной схеме. Прежде всего, гражданин сможет вернуть деньги с эскроу. Если же застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию до банкротства, то участник строительства с эскроу заявит требования о передаче помещения. Тем более, что статья 15.4 закона о долевом участии в строительстве не обязывает дольщика разрывать ДДУ при банкротстве девелопера. Эта норма говорит лишь о том, что несостоятельность застройщика считается основанием для расторжения договора. Кроме того, статья 201.1 закона о банкротстве считает дольщика, внесшего деньги на эскроу, субъектом процедуры банкротства.

Другой вопрос, что делать, если строительная фирма обанкротится и оставит объект незавершенным. Здесь действуют уже другие правила. Так, ДДУ содержит срок сдачи дома. Соответственно, при оформлении эскроу уполномоченный банк вносит в договор (или оферту) эту дату, как день истечения срока действия эскроу. В свою очередь статья 860.10 ГК РФ обязывает кредитную организацию закрыть счет по истечении срока действия договора эскроу. Одновременно, внутренние положения уполномоченных банков об открытии и обслуживании эскроу обязывают застройщиков предоставлять сведения об изменении плановой даты ввода объекта в эксплуатацию. Если же строители обанкротятся, то не перенесут срок и не известят банк. Поэтому последний самостоятельно перечислит деньги гражданину и закроет эскроу. Получается, что кредитная организация не только закроет счет, но и расторгнет за гражданина ДДУ. Ведь неоплата по договору — это основание для расторжения. Понятно, что в такой ситуации человек не сможет стать участником процедуры банкротства и претендовать на квартиру. Но это опять же только предположение, потому что таких ситуаций еще не было.

Выводы и прогнозы

Итак, сегодня дольщик с эскроу вправе отказаться от денег и, вступив в процедуру банкротства, получить жилье. Однако это тяжело сделать. Основная функция эскроу — это не передача квартиры после банкротства девелопера и не извлечение дохода, а сбережение денег и их возврат дольщику при несостоятельности застройщика. Поэтому чиновники в интервью говорят не об участии гражданина в процедуре банкротства, а о возможности вернуть деньги.

В настоящий момент продолжается переход на проектное финансирование. Тем не менее уже можно делать прогнозы. Так, скорее всего, лет через 5 — 6 перестанут работать статьи о финансировании фондом по защите прав дольщиков незавершенного строительства и спецсчете для финансирования. Ведь если кредит на постройку дома выдал банк, а деньги дольщиков условно депонированы на эскроу, то зачем фонду «лезть» в это дело? Деньги граждан защищены, а банк вправе выдать новый кредит или обанкротить застройщика. Это подтверждается и тем, что ЕИСЖС в реестре проблемных объектов не относит эскроу к механизму защиты прав граждан. Таковыми являются только компенсации фонда и завершение строительства за его счет. То есть, по мнению чиновников, эскроу достаточно для нивелирования рисков.

Кроме того, законодатель, скорее всего, отменит статьи о погашении требований за счет передачи «незавершенки», передачи жилья и машино-мест, о собрании дольщиков и о погашении требований владельцев эскроу. Какой смысл и от этих норм, когда строительство велось на деньги банка, а средства дольщиков лежали «мертвым грузом» на эскроу и возвращены человеку после банкротства строительной компании?

В то же время появятся новые статьи. Так в Думе муссируется вопрос о компенсации владельцам эскроу при банкротстве застройщика. Речь идёт об убытках, понесенных дольщиками в результате инфляции и роста цен на квартиры, пока деньги «висели» на счете, а также о потерях на выплаченных процентах, если гражданин брал ипотечный кредит. Возможно, скоро увидим законодательные инициативы, направленные на решение этих проблем.

Ну, и наконец, должны решаться и теоретические вопросы. Юристы и ученые правоведы утверждают, что при использовании эскроу ДДУ теряет признаки «долевого участия». Это участие предполагает использование денег непосредственно в процессе строительства. Однако при условном депонировании при возведении здания используются деньги банка, а не дольщиков. В конечном итоге граждане, конечно, оплачивают объекты, но не «участвуют» в строительстве. Следовательно, это уже не ДДУ, а что-то другое. Поэтому рано или поздно в законе появится новый термин для определения данного договора.

Выводы

В этом материале мы рассказали, что делать, если банкротство застройщика при долевом строительстве стало неизбежным, либо компания уже подала заявление в арбитражный суд. Важно вовремя узнать о возбуждении банкротного дела, своевременно подать заявление в арбитраж, добиться включения своих требований в реестр кредиторов. От застройщика-банкрота можно требовать возврата денег, признания прав на квартиру или передачу ее дольщику, достройки дома за счет средств участников ДДУ. Юридический центр Advisor окажет полный комплекс услуг в сфере долевого строительства, в том числе при подаче застройщиком на банкротство. Мы поможем оформить необходимые документы, представим ваши интересы на всех стадиях дела, добьемся защиты прав. Звоните, по всем возникшим вопросам мы окажем бесплатную консультацию!

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector